כיצד משפיע הפחת -על מס השבח מכירת דירת מגורים ?
פחת הוא סכום המבטא את הירידה בשווי של נכס על פני תקופת הבעלות עליו והשימוש בו .
יש לציין שעל קרקע לא ניתן לתבוע הוצאות פחת, כיוון שקרקע אינה מתבלה. אם קונים מבנה עם קרקע, אזי מייחסים חלק מהעלות לקרקע וחלק למבנה (בדרך כלל היחס הוא 2/3 מבנה ו-1/3 קרקע).
החוק אינו קובע איזה חלק לייחס לקרקע ואיזה חלק למבנה.
יש לשים לב כי לפני הרפורמה שנעשתה לחוק מיסוי מקרקעין כלומר עד 1/1/2014 דירות להשקעה ודירות בכלל יכלו להימכר בפטור ממס שבח בכל 4 שנים מכוח סעיף 49ב(1) ולכן לא היה כלל חשיבות לנושא הפחת ושמירת מסמכים בגין הוצאות בנכס .
כיום אדם המשכיר את דירת ההשקעה שלו עומדות בפניו שלושה מסלולים
מסלול הפטור – כלומר פטור ממס על שכ"ד יחול על הכנסות של עד תקרה 5,030 ₪ לחודש (תקרה לשנת 2018) בדגש על דירות המשמשות למגורים בלבד למעט דירות נופש .
פטור חלקי : אם יש לנו הכנסה משכר דירה גבוהה מ 5,030 ₪ אך נמוך מ 10,060 ניתן להנות מפטור חלקי לדוגמא :
נניח שאנו מקבלים הכנסה משכ"ד בסכום של 6,000 ₪ בחודש כלומר הסכום העובר את סכום הפטור הינו 970 ₪ ולכן נשלם מס רק בעבור הסכום החורג כפול 2 כלומר נשלם מס על 1,940 ₪ בלבד ולא בגין כל ההכנסות על סך 6,000 ₪ .
במקרה הזה המשכיר רשאי לנכות כנגד הסכום החייב במס במידה ובחר במסלול של מס שולי הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה יש לשים לב כי ההוצאות יותרו כיחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר דירה, לבין סך ההכנסה משכר דירה .
מסלול 10% – במסלול זה ישולם מס בגין כל ההכנסות משכ"ד בשיעור של 10% בלבד
במסלול זה לא ניתן לקזז הוצאות הקשורות לטיפול בדירת המגורים .
מסלול שולי – במסלול זה ישולם המס לפי המס השולי שלנו כלומר נוסיף את סך ההכנסות משכ"ד שלנו לסך ההכנסות האחרות שלנו ונשלם מס בהתאם למדרגות המס שלנו .
חשוב להדגיש כי במסלול זה ניתן ורצוי לקזז מהכנסות השכירות את ההוצאות השוטפות הקשורות בנכס כמו דמי תיווך, תיקונים שוטפים, שכ"ט טיפול יועץ מס ועוד ,,,, ובנוסף פחת בעבור הנכס ללא מרכיב הקרקע .
ניתן לראות שבכל מסלול של פטור מלא וכמו כן במסלול של 10% לא ניתן לתבוע הוצאה של פחת !!!
אך בואנו למכור את דירת ההשקעה שלנו ולא משנה באיזה מסלול בחרנו
סעיף 122 (ג) לחוק קובע כי לחישוב השבח בעת מכירת הדירה המושכרת, ולפיהן יש להוסיף לשווי המכירה של הדירה את הסכום המרבי של הפחת שניתן היה לנכותו .
ולכן עלינו לעשות חישוב של הפחת באופן רטרואקטיבי בגין הכנסות השכירות שהתקבלו במהלך כל שנות ההחזקה בדירה .
הדבר יביא לתוצאת מס של שבח גדולה יותר .
אך איך זה יתכן שבמסלול של פטור ושל 10% בהם לא ניתן היה לנכות הוצאה של פחת יהיה עלינו לקחת את ההוצאה לעניין מכירת הנכס ?
על פי עמדת רשות המיסים והוראות הביצוע 5/2007
במסלול הפטור וגם שיעור המס המיוחד שקבע המחוקק 10% על הכנסה בגין שכר דירה ,
מגלם בתוכו הכרה של ההוצאות השוטפות ובתוכם הפחת.
מסיבה זו, מתווסף הפחת לשווי המכירה .
מספר דגשים :
הפחת יחושב בשיעור של 2% מערך המבנה כולו .*
ההוראה לא תחול על מכירת דירת מגורים שהייתה בשימושו הפרטי של המוכר ובני משפחתו בכל *
תקופת ההחזקה .
יש לבצע בדיקה האם בשנים מסוימות הדירה עמדה ריקה , או האם הושכרה לעסק .
לכן יש לגזור את סכום הפחת שינוכה במכירתה, לפי אופי השימוש בכל תקופה .
את חישוב הפחת הרעיוני יש להפחית משווי הרכישה רק ביחס למכירות דירות מגורים שנעשו לאחר פרסומה לציבור של אותה הוראה (27 לפברואר 2007) ורק ביחס לרכיב הפחת הרעיוני שזכאי הנישום החל מאותו יום ואילך בלבד .
