פטור ממס שבח

פטור ממס שבח באילו מקרים זה אפשרי להנות מהפטור תנאים ונקודות שיש לשים לב .

מס שבח מוטל במקרה שנוצר רווח הון , המוטל על מוכר המוכר "זכות במקרקעין (או "זכות באיגוד מקרקעין ") כאשר הנכס אינו מהווה לגביו מלאי עסקי .

אז מה הם התנאים לשם קבלת הפטור :

תנאי ראשון –

יש לעשות הבחנה האם המוכר הוא תושב ישראל או תושב חוץ .

במידה ומדובר בתושב חוץ עליו לשכנע את פקיד רשויות המס בישראל ע"י הוכחות אשר יעידו על כך שמדובר בדירתו היחידה בישראל .

תושב החוץ צריך להביא תצהיר מרשויות המס בחו"ל כי לא דווחה כל הכנסה בגין דמי שכירות שקיבל בחו"ל הנובע מדירת מגורים או נכס מקרקעין ברשותו .

במקרים מסוימים ניתן להסתמך ע"י מסמכים תומכים כמו אישורים מהעירייה בחו"ל על כך שהמצהיר משלם ארנונה על דירת המגורים בחו"ל כשוכר ולא כבעלים .

יש להוכיח כי מגוריו בחו"ל הם בדירה ע"י חוזה שכירות שבה הוא מגורר , הבדיקה תעשה בסמוך ליום המכירה של הדירה בישראל .

תנאי שני-

"המוכר" מוגדר כל תא משפחתי של המוכר כלומר בן זוג או בת זוג (למעט בן זוג המתגורר דרך קבע בנפרד) וילדיהם שטרם מלאו להם 18 (למעט ילדים נשואים) .

כלומר אדם יש ברשותו דירה ובנוסף לאשתו או לבנו הקטין יש דירה בבעלותם הוא לא יוכל למכור את הדירה פטור ממס .

תנאי שלישי –

הדירה כהגדרתה צריכה להיות דירה מזכה למגורים ,כלומר הדירה צריכה להיות כהגדרתה "דירה מזכה" כלומר הדירה צריכה להיות מיועדת למגורים ובתוכה קיימים שירותים, מקלחת ומטבח בבעלות אדם פרטי ולא חברה אשר שימשה בעיקרה מעל 50% משטחה למגורים 4 שנים שלפני מכירתה (או 80% מהתקופה שבגינה מחושב מס השבח ) .

ישנם חריגים כמו גן ילדים ובית כנסת אשר גם הם יחשבו לדירה מזכה למרות שלא שימשו למגורים .

תנאי רביעי –

כאשר הדירה היא דירתו היחידה של המוכר ומחזיק בה לפחות 18 חודשים שקדמו ליום המכירה .

חשוב לדעת כאשר מדובר על דירה אשר נרכשה מקבלן והתקבל טופס 4 והחלטתם למכור את אותה הדירה שימו לב אין פטור ממס שבח ! ולכן יש להמתין 18 חודש מקבלת טופס 4 או מועד סיום בניית הדירה עד למכירתה .

 תנאי חמישי –

סכום מגבלת הפטור לדירה יחידה מתשלום מס שבח הינו 4,455,000 מיליון ₪ (תקרה לשנת 2018 ) כלומר הסכום העודף שיתקבל מעל סכום זה ימוסה .

תנאי שישי –

 החוק פוטר ממס רק כאשר מתבצעת מכירה מלאה של כל זכויות הבעלות בדירת מגורים, במקרה של מכירת חלק מהזכויות יישלל הפטור. הבהרה – אדם המחזיק 60% בדירת מגורים ומוכר את כל הזכויות שלו בדירה כרי 60% זכאי לפטור. אדם המחזיר בדירת מגורים ב- 100% ומוכר רק חלק לא יהיה זכאי לפטור.

תנאי שביעי  –

אם הדירה הועברה במתנה קיימת שתי אפשרויות למכירתה אם מקבל דירת המגורים התגורר בה הוא יוכל למכור אותה בפטור ממס לאחר תקופת צינון של 3 שנים, לחלופין אם אינו מתגורר בה ייאלץ להמתין 4 שנים, לפני שיהיה זכאי למכור אותה בפטור ממס.

אז באלו מקרים החוק עדיין רואה אתכם כבעלים של דירה יחידה :

  1. אם בנוסף לדירה היחידה יש לכם חלק מדירה או מדירות שאינו עולה על 1/3.

כלומר אם יש לכם דירה וקיבלתם בירושה רבע דירה הרבע הזה לא ייפגע לכם בפטור מס רווח הון על דירת המגורים שלכם .

2. במקרה ובו בנוסף לדירתכם רכשתם דירה נוספת אשר תהווה תחליף לדירה הראשונה כדירה יחידה .

ואז במקרה הזה יש לכם תקופה המוגדרת בחוק והיא תוך 18 חודש רכישת הדירה החלופית למכור את הדירה הראשונה .(תיקון 85 לחוק קבע כי החל מ 1.05.2016 ועד         30.04.2021 תשוב התקופה לעמוד על 24 חודש ).

מיסוי מקרקעין הינו נושא מסועף ומורכב ויתרה מזו תחום המקרקעין בפרט מתעדכן ומשתנה לא מעט ולכן יש להתייעץ עם אנשי מקצוע.