לאן פונה מיסוי שוק הנדל"ן בארץ ומה מחכה לנו עכשיו

כידוע ב 6/8/17 קבעו שופטי בג"ץ כי חוק מס דירה שלישית  יבוטל וזאת בשל פגם שנפל בהליך חקיקתו.

מטרת החוק הייתה מצד אחד , הגדלת ההכנסות ממיסים ומצד שני, בעצם לעודד מכירה של דירות למי שבבעלותו 249% אחזקה בדירות ע"י מצד אחד סנקציה של הטלת מס בגובה של 1% מס משווי הדירה ומצד שני חילקו מענקים למי שמכר את דירתו עד 1/10/17.

אז לאן בכל זאת יפנה מיסוי שוק הנדל"ן ומהיכן יכול האוצר לגבות את המס ?

נכון להיום יש 3 חלופות מיסוי בחוק –

חלופה ראשונה דירות שסכום ההכנסה הכוללת מהם לא עולה על 5010 ₪ בחודש היום פטורות ממס.

חלופה שנייה הינה מס של 10% מסך הכנסות שכ"ד מבלי לקחת בחשבון את ההוצאות הקיימות בדירה בגין השכרתה.

חלופה שלישית הינה מיסוי לפי האחוז השולי ובניכוי הוצאות פחת והוצאות הקיימות בדירת המגורים לשם השכרתה.

כלומר, בעל נכס יחשב את סך ההכנסות שהוא מקבל משכ"ד ומהם יפחית את הוצאות

השיפוץ, תיווך, דמי ניהול, פחת וכדומה ואת אותו סכום יצרף לסך הכנסתו הכוללת ממקורות הכנסה אחרים וימוסה לפי מדרגות המס בהם הוא חייב, אך שימו לב לא פחות ממדרגת מס של 31%.

לכן כאשר מדובר בהכנסה פאסיבית ניתן להנות מפטור או ממדרגת מס נמוכה כמו 10%.

אז איך פחות אנשים ישקיעו בנדל"ן שכן כיום לא נמצא אפיק השקעה מניב יותר מזה .

אולי התשובה תמונה בביטול תקרת הפטור לדירות מגורים הקיימת כיום והמס יחול  מהשקל הראשון  .

לחילופין – ביטול הפטור להכנסה עד 5,010 ₪, העלאת המס מ 10% ל 12%!!

כיום כאשר אנחנו רואים מצב של אנשים שמחזיקים כמות כל כך גדולה של דירות ועדיין נהנים מתשלום מס מופחת של רק 10% אולי שם נמצאת התשובה ומיסוי אגרסיבי יותר ושינוי סיווג יגרום לאנשים למכור את דירותיהם .

 

אז מה יקרה אם רשות המיסים תחליט לחוקק חוק שבו תגדיר את סכום ההכנסות משכר דירה שהופך את ההכנסה להכנסה מעסק .

ואולי בכלל יהיה מדובר על חוק כמותי אשר יחליט שמכמות מסויימת שאדם מחזיק בדירות מגורים הכנסתו תהפוך להכנסה מעסק .

אז מתיי ובאיזה שלב ניתן לבחון את אותן ההכנסות ולקבוע שבכלל מדובר בהכנסה מעסק?

הואיל והפקודה אינה מגדירה מהו "עסק" כמשמעותו  בסעיף 2(1) יש ליישם ולבחון את מבחני העזר שפותחו בפסיקה.

יש לבחון את המבחן הבקיאות, מנגנוני ההשבחה והשיווק ,כמותי ומבחן העל .

כאשר מדובר על הכנסה מעסק כידוע, במקרה כזה לא ניתן להנות כמו היום מהפטור הקיים או ממדרגת ה-10%.

לאחרונה נתקלנו במספר פסקי דין שדנו בעניין פס"ד שרגא בירן ופס"ד יהל .

בפס"ד שרגא בירן מדובר באדם שברשותו מספר רב של דירות ובסכום כולל גבוהה במיוחד בכדי להחליט האם מדובר בהכנסה מעסק יש לבחון האם פועלים מספר מנגנונים:

מבחן הידע והבקיאות

בפס"ד שרגא בירן מדובר בעו"ד שתחום מקצועו הינו פיתוח שכונות ופרויקטים של נדל"ן ושם דנו בעניין הבקיאות.

על אותו מבחן בקיאות טען עו"ד בירן כי הוא עו"ד המומחה להפשרת קרקעות ולכן אין לייחס לו ידע ובקיאות בתחום השכרת דירות.

בחלק מהפרויקטים שהסתיימו בהצלחה מר בירן קיבל במקום כסף מלקוחותיו ניתנה תמורה השווה כסף-כלומר, בצורת העברת זכויות בדירות המגורים על שם בירן .

מבחן המנגנון

מר בירן טען כי לא הוא עסק בהשכרת הדירות אלא השקיע את זמנו ומרצו במשרד עו"ד שלו.

מי שטיפל בעבורו בדירות היה מר סלבין אחיה של כלתו .

אמנם מדובר באדם שבמקצועו הוא קבלן אך אינו בקיא במיוחד לעניין השכרת דירות

מה שהתחיל בטיפול מתוך יחסי ידידות וקרבה משפחתית ולבסוף הפך לטיפול שהיה עיסוק צדדי שלו שבגינו התקבל שכר נמוך יחסית בטיפול בדירות מגורים בנווה צדק.

בהכנסות שכר דירה בירושלים המזכירה טיפלה בשכ"ט של השוכרים.

מר בירן טען כי ההכנסה מהדירות היא הכנסה פאסיבית מנכס בית ואין ולא הייתה כוונה להקים ולנהל עסק של השכרת דירות.

עוד דרך לבחון את סוג ההכנסה היא האם ישנם השבחות בדירות המגורים שכן אם אכן מדובר בהכנסה מעסק לרוב אדם ישקיע בעסק שלו וישביח אותו .

מבחן כמותי

בפס"ד יהל היה מדובר באם ושני בניה שבבעלותם 120 דירות מגורים בת"א מתוכם 110 מושכרות .

פס"ד קבע כי היקף הדירות גדול ודורש טיפול רציף לאורך כל השנה .

בניהול שוטף ועריכת חוזי השכרה ואחזקת אנשי מקצוע לטיפול שוטף ואחזקה .

מדובר בפעילות רבה שהייתה סביב פרסום והשיווק של השכרת הנכסים ,

בית המשפט קבע כי ההיקף הכמותי של פעילות נכנסה הגיע לכדי עסק .

אז לאן רשות המיסים תנהיג את מיסוי שוק הנדל"ן ?

האם מבחן הכמות הוא שיקבע ?

האם יהיה רף עליון ורף תחתון של כמות דירות אשר מבחינתם יקבעו כי הדבר מגיע לכדי עסק?

ואולי בכלל הסכום מסך הכנסות שכ"ד למגורים הוא זה שיקבע האם הדבר מגיע לכדי עסק.

ואולי אין כלל מדובר בכמות היתכן שרשות המיסים תחליט שסכום ההכנסה הוא זה שיקבע את סיווג ההכנסה .

ש לב גם כאן יכולה להיות בעיה שכן סכום הכנסה שנתי של 4 דירות ביבנה יכול להיות זהה לסכום הכנסה שנתי של פנטהוז אחד בלב תל אביב במגדל יוקרה .

ואז באמת ניתן לאמר שאותו פנטהוז דורש מבעליו אותו כמות זמן השקעה של חוזים טיפול תחזוקה שוטפת ומאמצים שיש להשקיע לשם השכרתו כמו הטיפול של 4 דירות ביבנה .

מבחן העל

מבחן שזכה לכינוי מבחן הגג כלומר כל אחד מהמבחנים הנ"ל שלעצמו אינו מספיק או הכרתו על מנת לקבוע את סיווג ההכנסה כפאסיבי או כעסקי וכל מקרה נבחן לגופו .

ובעבור כל אחד מהמבחנים התגבשה החלטה מסוימת אך מבחן העל יכול לשנות את התוצאה ובמסגרת מבחן זה יש לבחון את נסיבות הרכישה והמכירה .

יש לבחון האם לבעל הנכסים יש הכנסה עיקרית נוספת או האם הכנסתו היא אך ורק מהכנסות שכ"ד למגורים שכן במצב שהכנסותיו הם משכ"ד בלבד יהיה קשה לטעון שלא מדובר בהכנסות מעסק .

בשנים האחרונות שוק הנדל"ן עובר שינויים רבים והכל כל כך דינמי וכולם מייחלים למצוא את הנוסחה להפסיק את עליית מחירי הדירות והשכירות ואולי התשובה לא נמצאת במיסוי אלא בהגדלת ההיצע ?

1 תגובה
  1. לימור
    לימור says:

    תודה על המידע . מאיר את הנושא של המיסוי על השכרות .
    אז אם הבנתי –
    יוצא שאפשר להחזיק 3 דירות בלי להענש במס גבוה יותר .
    ומי שמחזיק יותר מ 3 דירות ישלם עדיין 10% מס , ללא קיזוזי הוצאות .

    ןלגביי מכירה של נכס ראשון , ללא מכירות קודמות , האם יש פטור ממס שבח ?

תגובות סגורות