ערכתם הסכם ממון לאחר שנים של חיים משותפים יחד, גרתם במגורים משותפים בדירה של אחת מבן הזוג , מיסוי מקרקעין עדיין עשוי לראות בכם כבעלי דירות נפרדות לצורך מיסוי
בשנים האחרונות במיוחד אנו רואים הרבה פסקי דין העוסקים בעניין התא המשפחתי לעניין מיסוי מקרקעין "עקרון התא המשפחתי" קובע הן לעניין החבות במס שבח והן לעניין החבות במס רכישה, כי יראו בני זוג וילדיהם מתחת לגיל שמונה עשרה, כמוכר/רוכש אחד. המשמעות היא, שבמקרים מסוימים, כאשר לאחד מבני הזוג ישנה דירה הרשומה על שמו בלבד, נפגעת זכאותו של בן הזוג השני לקבלת פטור ממס שבח או בקבלת הקלה במס רכישה.
לאחרונה פורסם פסק דין נוסף בעניין פס"ד רועי בלנק נגד מיסוי מקרקעין ת"א ו"ע 18027-10-16 .
העובדות :
העורר ובת זוגתו אורלי שגיב הינם ידועים בציבור משנת 2003 ולהם שלושה ילדים משותפים.
בשנת 2002 רכש המערער דירת מגורים ברחוב קהלת לבוב 22 בת"א (להלן דירה נשוא הערער )אשר מומנה מהון עצמי ומשכנתא ששולמה מחשבון המערער בלבד .
העורר מכר את דירתו בתאריך 22/6/2015 ודרש פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב בטענה כי בזמן מועד המכירה הייתה זו דירתו היחידה .
בהליך גירושין שנעשה בשנת 2001 עברה אורלי יחד עם 2 ילדיה מנשואיה הקודמים לדירה שבבעלות משפחתה של אורלי ברחוב משה קול 13 ת"א ובשנת 2006 רכשה את הדירה ממשפחתה.
.בבעלותה של אורלי דירה נוספת ברחוב מילא בתל אביב אותה היא קיבלה במסגרת גירושיה (להלן: "דירת הגירושין").
העורר, אורלי, ילדיהם, וילדיה של אורלי גרו, בדירה ברחוב קול עד למכירתה בשנת 2015.
ביום 22/5/2011 נחתם בין אורלי לעורר הסכם יחסי ממון (להלן: "הסכם ממון"), שהחיל ביניהם הפרדה רכושית, הן בנוגע לרכוש שנצבר עד לתחילת הקשר בין הצדדים והן
ביחס לרכוש עתידי.
צוין כי, הדירה נשוא הערעור, הינה בבעלותו של העורר בלבד והמשכנתא הרובצת על הדירה משולמת על ידי העורר בלבד.
הדירות ברח' מילא והדירה ברח' קול, הן בבעלות אורלי בלבד והמשכנתא הרובצת על הדירות הנ"ל משולמת על ידי אורלי בלבד.
המשיב טען כי אין לראות בדירה של העורר של דירה יחידה הזכאית לפטור ממס שבח בשל העובדות
שניתן להבחין כי הסכם הממון נחתם לאחר שנים של חיים משותפים ולאחר רכישת הדירה .
אחת הדירות הרשומות על שם אורלי נרכשה לאחר שהשניים כבר היו ידועים בציבור.
וכמו כן העורר התגורר יחד עם בת זוגתו בדירה זו יחד עם שלושת ילדיהם .
הלכה תקדימית ומאוחרת יותר בנושא ניתנה על-ידי בית המשפט העליון בעניין שלמי (ע"א 3178/12), שם נקבע כי עקרון התא המשפחתי מהווה חזקה הניתנת לסתירה, כאשר הנטל לסתור אותה ולהוכיח כי בין בני הזוג קיימת הפרדה רכושית מוטל עליהם.
עוד נקבע, כי הפרדה רכושית זו נלמדת, בראש ובראשונה, מקיום הסכם יחסי ממון ובנוסף מהוכחת קיומה של הפרדה רכושית בפועל.
במקרה זה אכן הסכם הממון נחתם לאחר שנים של חיים משותפים ,אך בית המשפט קבע כי ישנה הפרדה רכושית מוחלטת בין העורר לבין אורלי שהקבלה כבר מראשית הקשר הזוגי בין הצדדים.
בעניין זה אנו סבורים כי הסכם יחסי הממון אמנם נחתם מאוחר, אך הוא משקף את המציאות שקדמה לו, וכי החתימה על הסכם הממון לא נעשתה לצורך תכנון מס בלתי לגיטימי.
בית המשפט בחן את המבחנים הבאים וקבע :
מגורים במשותף –בני הזוג גרו יחדיו בדירתה של הידועה בציבור ברחוב קול ,
העובדה כי אורלי אשר מגיעה ממשפחה עמידה יותר מהעורר ונושאת במרבית התשלומים בגין הדירה בה מתגוררים בני הזוג והוצאות המחיה השוטפות, לא פוגע במקרה זה בהוכחת ההפרדה הרכושית.
מימון משותף – בית המשפט מצא לנכון לקבוע כי מימון רכישת הדירה, אשר הייתה מוחזקת על ידי חברה משפחתית בבעלות משפחתה של אורלי, מומנה ממקורותיה האישיים של אורלי וממשכנתא ששולמה אך ורק מחשבונה של אורלי.
בית המשפט שוכנע כי העורר לא נשא בתשלומים בגין רכישת דירה ברחוב משה קול. הדירה שימשה את אורלי עוד בטרם הפכה לידוע בציבור של העורר, רכישת הדירה מומנה על ידה בלבד.
תשלום משכנתא משותף – העורר ואורלי העידו כי דירתה של אורלי ברחוב משה קול, ממומנת באמצעות משכנתא, והעידו כי המימון לכך נעשה על ידי אורלי בלבד מחשבונה האישי, והעורר אינו נוטל חלק במימון משכנתא זו.
נמצא שהעורר אינו משלם את תשלומי המשכנתא אלא אף משתתף בצורה מזערית בהוצאות השוטפות של הבית. הוצגו אסמכתאות לתשלומי משכנתא מחשבונה האישי של אורלי.
דמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף – העורר קיבל דמי שכירות במהלך השנים אשר נכנסו לחשבונו האישי וגם לאורלי הייתה דירת מגורים נוספת אשר דמי השכירות בגינה נכנסו לחשבונה האישי של אורלי בלבד. לבני הזוג אין חשבון משותף.
ולסיכום בית המשפט החליט כי לעורר רועי בלנק יש את הזכאות לקבל פטור ממס שבח בהתאם לסעיף 49 (ב) לחוק בשל העובדה שנמצאה הפרדה רכושית ברור בין בני הזוג ושדירתו של העורר שייכת לו בלבד .
