רפורמת המס בדירות מגורים

הרפורמה לדירות מגורים חישוב המס החל מ 1/1/2014:

מס שבח הוא המס שיש לשלם בגין רווח שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה של מכירת נכס מקרקעין בישראל כלומר גם דירת מגורים או נכס עסקי  .

 ב 1/1/2014 הושקה רפורמה במס השבח שביטלה את מתן הפטור בכל  4 שנים, נשאר הפטור של דירה יחידה כל 18 חודש וכן, נכנס מושג חדש "מרובה דירות" (כל אזרח שיש לו 2 דירות ומעלה).

במאמרי זה אפרט את הפן המיסוי בתקופת המעבר שהחלה מ 1/1/2014-31/12/2017 ולאחריה בלבד ללא התייחסות לפטורים .

עיקרי הרפורמה :

– מוכרים שזוהי דירתם היחידה ימשיכו להנות מפטור ממס שבח .

– תא משפחתי שנמנה על אוכלוסיית מרובי הדירות לא ייהנה מפטור במכירת דירת מגורים, קרי, בוטל הפטור ממס שבח שניתן אחת ל-4 שנים .

– בוטל הפטור ממס שבח לתושבי חוץ.

– נקבעו הוראות למיסוי דירות יוקרה.

– מסלול הפטור לדירת הירושה לא שונה.

– נקבעו הוראות מעבר לתקופה שמיום   1/01/2014-31/12/2017 ( להלן: "תקופת המעבר").

להלן מספר מושגים שיש להכירם –

 "דירה מזכה " דירה המשמשת בעיקרה ובפועל למגורים מעל 50% משטחה .

"מס לינארי "  המס המחושב על פי חלוקה כלומר: מספר הימים אשר עברו מיום הרכישה ועד למכירה כאשר יש לקחת בחשבון את תאריך הרכישה כפול אחוז המס שנקבע כדלקמן :

1/4/1961-6/11/2001 – ישולם מס בשיעור 48% על השבח הריאלי

7/11/2001-31/12/2011- ישולם מס בשיעור 20% על השבח הריאלי .

החל מתאריך 1/1/2012 ואילך יכול מס בשיעור 25% על השח הריאלי .

10% – 31.12.1993  מס אינפלציוני חייב החל מ 1/1/94 פטור .

 "מס לינארי מוטב "– במכירת דירות מגורים מזכות שיום רכישתן קדם ליום המעבר – רכישות לפני 01.01.14 יהיו פטורות ממס (כל המס שיוצא כתוצאה מהחיוב יהיה פטור)  כל השבח שיהיה החל מ 01.01.14 יחויב במס של 25% (חישוב לינארי חדש).הנוסחה לחישוב החלקים היא: משך תקופת האחזקה בדירה המזכה מתאריך: 01.01.14 חלקי/ משך כל תקופת האחזקה של הדירה המזכה כפול X בסך השבח שנוצר כפול X במס 25%.

 

לדוגמא :

בתקופת המעבר היה לאדם 2 דירות אחת מהם הוא מעוניין למכור בחישוב לינארי מוטב.

הדירה נרכשה ב 1/1/2010 בסכום של 1,000,000 ומכר ב 31/12/2014 בסכום של 2,000,000 .

חישוב המס יהיה : 2,000,000-1,000,000=1,000,000 הרווח .

עד תקופת המעבר יהיה פטור כלומר 4 שנים וחייב מתקופת המעבר ועד המכירה שנה אחת .

כלומר סך תקופת האחזקה הינה 5 שנים .

1,000,000X1/5 * 25% = 50,000 מס לתשלום .

 

 קביעת שיעור מס מיוחד לשבח הריאלי במכירת דירה חייבת שנרכשה לפני 1/1/2014:

החל מיום 1/1/2014 ("יום המעבר") שונה הסדר הפטור במכירת דירת מגורים מזכה, כך שמעתה הוא ניתן רק במכירת דירה יחידה, נקבעה בחוק הוראה שמטרתה מניעת הטלת מיסוי רטרואקטיבי על תקופה שבה ניתן היה למכור את הדירה בפטור.

ולכן המס על השבח בגין דירות שיום רכישתן קדם ליום המעבר ,יחושב המס על השבח הריאלי באופן לינארי , כך ששבח ריאלי שייוחס לתקופה מיום רכישת הדירה ועד ליום 31/12/13 יהיה פטור ממס

ואילו השבח הריאלי שייוחס מיום 1/1/2014 ועד יום המכירה יחוייב במס בשיעור של 25% כאשר יש לחלק במשך תקופת האחזקה של הדירה המזכה ( להלן חישוב "לינארי מוטב ").

בבואנו לחשב את המס שיש לשלם יש לקחת בחשבון שככול שפרק הזמן ילך ויגדל  מתאריך:  01.01.14 כך יגדל המס אותו יש לשלם וזאת מאחר והחלק של התקופה החייבת במס יגדל ביחס לכלל תקופת האחזקה.

יש לשים לב כי במכירת דירת מגורים ישנה ,שחל עליה החישוב הליניארי החדש ( ואשר תמורתה הושפעה מזכויות בנייה נוספות לא יחול החישוב הליניארי החדש על אותו חלק השווי המיוחס לזכויות הבנייה החייבות במס לפי החישוב הקבוע בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.

 

במקרה של מכירת דירה שביום רכישתה לא הייתה דירת מגורים מזכה, כגון רכישת "דירה על הנייר" או בניית דירה על קרקע פנויה, יום הרכישה לצורך החישוב הליניארי החדש יהיה יום הרכישה שהיה נקבע באופן רגיל לצורך חישוב השבח, כלומר יום רכישת הקרקע/הדירה על הנייר, וזאת אף אם בניית הדירה הסתיימה לאחר יום המעבר.

 

התנאים להחלת החישוב הלינארי המוטב :

הוראות המעבר לתקופה 1/1/14-31/12/17 נקבעו בכדי למנוע בטווח הקצר הטבה משמעותית במס למרובי דירות ביחס לדין הקודם (דאז פטור בכל 4 שנים ) .

ובנוסף למנוע מכירה לא מבוקרת בתקופה קצרה ובכדי לאפשר לציבור להיערך לקראת חקיקה חדשה .

א) מוכר (תא משפחתי ) יוכל למכור בתקופת המעבר עד 2 דירות מגורים מזכות בחישוב "לינארי מוטב" .

ב) במכירה הראשונה בתקופת המעבר יכול כל מוכר למכור בחישוב לינארי מוטב.

במכירה השנייה בתקופת המעבר שבגינה יבקש שוב למכור בחישוב לינארי מוטב על המוכר לעמוד בתנאי לפיו הוא לא מכר ב – 4 שנים שקדמו למכירה דירה אחרת בפטור ממס לרבות פטור חלקי .

 

לדוגמא :

אדם שהחליט ב 31/12/2013 למכור  לפי סעיף 49ב(1) (פטור בכל 4 שנים לפי הדין הישן ) יכול יהיה למכור דירה בלינאריות מוטבת החל מ 1/1/2014 כאשר ירצה למכור דירה נוספת בלינאריות מוטבת יהא עליו להמתין עד ליום 31/12/17 (תום 4 שנים) .

ג) מוכר אשר רוצה למכור את דירתו אשר התקבלה לידיו במתנה .

נקבע כי, מקבל המתנה יוכל למכור את דירת המתנה בחישוב ליניארי חדש, רק אם נותן המתנה לו היה מוכר בעצמו את הדירה באותו מועד היה עומד בתנאי הוראת המעבר .

לדוגמא: היה ונותן המתנה מכר 2 דירות בתקופת המעבר בחישוב ליניארי מוטב , לא יוכל מקבל המתנה למכור את דירת המתנה בחישוב ליניארי מוטב ותקום חבות במס מלא ,חישוב רגיל.

מכירה לאחר תקופת המעבר :

מרובי דירות אשר ימכרו את דירותיהם החל מ 1/1/2018 יכלו למכור בחישוב של "לינארי מוטב" ללא כל הגבלה של כמות דירות , אולם יובהר כי פקיד השומה יכול לקבוע כי היקף המכירות ונסיבותיהן עולות לכדי עסקת אקראי או עסק ולחייב במס הכנסה כהכנסה מעסק .

 מס יסף:

מס יסף – מס על הכנסות גבוהות הכולל רווח ממכירת נדל"ן.

מס יסף חל במכירת דירה ששווי המכירה עולה על 4 מיליון ₪

כלומר: על הכנסתו החייבת של יחיד שעלתה על התקרה של: 803,520 לשנת 2016, בהכנסה נכלל מס שבח למעט מכירת דירת מגורים מזכה שנמכרה בחיוב לינארי בסכום של עד: 4,000,000 ₪ .

יובהר כי במקרה שנמכרת דירת מגורים מזכה בחישוב הליניארי החדש, חלק השבח הריאלי עד יום המעבר הפטור ממס, לא יתווסף להכנסה החייבת לצורך חישוב החבות במס יסף לפי סעיף 121 ב לפקודה.

 

מיסוי לדירות יוקרה :

נקבע תקרה לפטור בגובה 4,455,000 ₪ כך שהמוכר יהיה זכאי לפטור עד גובה התקרה וכל סכום מעבר לתקרה יחויב במס שבח כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין שהיא דירת מגורים מזכה.

יודגש כי, התקרה הינה לדירה, כלומר במכירת חלק מדירה תינתן תקרה יחסית לפי החלק הנמכר בדירה.

 לדוגמא :

1/1/2010 נרכש בית ב 3,000,000 ₪

1/1/2015 נמכר הבית ב 6,500,000 ₪

כלומר עד יום המעבר עברו 4 שנים בפטור ושנה אחת בתוך תקופת המעבר לפי לינארי מוטב " .

פתרון :

שווי מכירה                  6,500,000

תקרת הפטור               4,455,000

שווי מכירה חייב           2,045,000

חישוב שווי רכישה חלקי                                                                                    3,000,000X2,045,000

6,500,000

שווי רכישה חלקי       943,846

שבח חייב                 1,101,154                                     2,045,000-943,846

1,101,154X1/5* 25% = 55,058 מס לתשלום .

רפורמת חישוב מס לדירות מגורים יצאה לדרך בינואר 2014 ואתה ההקלות במס השבח צומצמו וחישוב המס נעשה מורכב.

כמו כן  בהוראות החוק נקבעו תנאים והתניות נוספות, חשוב ורצוי לקבל ייעוץ פרטני מתאים.

חשוב ורצוי לבחון כדאיות לשימוש במנגנון פריסת מס שבח אשר עלול במקרים מסוימים להחזיר לכם כסף רב .