עלות הרכישה של אותו נכס קבוע תרשם בספרי העסק כסעיף השקעה והניכוי בגינה יתפרס לאורך השנים שבהם ישמש הנכס בעסק על פי אחוזים שנקבעו מראש בעבור כל אחד מסוגי הנכסים על פי תקנות פחת – אחוזים אלה ישקפו את שנות הנכס – לדוגמא: חיי מחשב שנרכש מוערכים ב-3 שנים ולכן, יש לפרוס את חיי עלותו של המחשב בסך 3,000 ₪, ל-3 שנים כך שבכל שנה תוכר הפחתתו ב-33.33% (1/3) דהיינו 1,000 ₪ בכל שנה.

הפריסה השנתית נקראת "פחת" הפחת נותן ביטוי של ירידת הערך של הנכס כתוצאה מבלאי לאורך תקופת השימוש בו.

ההשפעה של הפחת על המיסוי

ההשפעה מבחינת היבטי מס הכנסה לאורך חיי הנכס: להוצאות הפחת יש השפעה ישירה על תשלומי המס שלנו מכיוון שמדובר בהוצאה מוכרת לצורכי מס וככל שההוצאות גבוהות יותר כך הרווח שלנו יקטן בהתאמה וכתוצאה מכך חבות המס שנשלם תהיה נמוכה יותר.

ההשפעה מבחינת היבטי מיסוי מקרקעין במכירת הנכס:

אז לאחר שהוסבר כיצד הוצאות הפחת עוזרות לנו לשלם פחות מס לאורך חיי הנכס, האם נקבל תוצאה זהה גם שמדובר במכירה של נכסי מקרקעין?

רקע:

1. סעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי בעת מכירת מקרקעין, הבלאי של הנכס יופחת משווי הרכישה וכתוצאה מהקטנת שווי הרכישה- השבח גדל ובהתאמה גם מס השבח גדל.

ולכן, בניגוד לתוצאה במס הכנסה ששם הוצאות הפחת יתנו לנו את האפשרות לשלם פחות מס בחוק מיסוי מקרקעין במכירת הנכס, יהיה עלינו לבצע חישוב פחת על עלות הרכישה ולאחר שנפחית מהעלות את הוצאות הפחת נגיע לתוצאה של עלות נמוכה יותר ובכך הרווח יגדל ונשלם יותר מס.

חשוב מאוד לשים לב שמדובר בנכסי מקרקעין מקובל לעשות הפרדה בין הקרקע לבין הנכס הבנוי. הסיבה היא משום שהקרקע אינה נשחקת או מתיישנת ועל אף השימוש בה הערך שלה אינה יורד ולרוב אף עולה.

שיטות החישוב: היחס המקובל בין הקרקע לבין הדירה הבנויה הינו 1/3 לקרקע ו-2/3 לדירה הבנויה ומכאן, בחלק מהמקרים זהו היישום בפועל של הפחת במיסוי הדירה, הן בהשכרתה והן במכירתה.

2. ניכוי הפחת בנכס עסקי במכירה

3. הפחת שיילקח בחישוב מס השבח במכירת הדירה

ליחיד המשכיר דירת מגורים שבבעלותו קיימת הזכאות לבחור להתחייב במס הכנסה באחד משלושת המסלולים הקיימים ולכל אחד מהמסלולים תהיה השלכה על המיסוי במכירה:

3.1. מיסוי שולי בניכוי הוצאות ופחת – כאשר נישום בחר בחלופת מיסוי זו במהלך שנות חיי הנכס במס הכנסה, יש להפחית במסגרת חישוב מס השבח במכירת נכס המקרקעין את הפחת מעלות הרכישה בהתאם לפחת שנוכה בפועל במהלך השנים אצל פקיד השומה. ברם, לא יותרו ההוצאות השוטפות בגין החזקת הדירה שניכה הנישום בפקיד השומה.

3.2. מסלול המס של 10% – במסלול זה לא ניתן להכיר בהוצאות במסגרת פחת של חיי הנכס וישולם מס בשיעור של 10% בגין כל ההכנסה משכר הדירה וזאת החל מהשקל הראשון. בכל מקרה יופחת הפחת מעלות הרכישה במסגרת חישוב מס השבח כ"פחת רעיוני" ולא ניתן יהיה לדרוש את ההוצאות השוטפות בניכוי מהשבח למרות שלא ניתן היה לתבוע אותן אצל פקיד השומה במסלול זה.

3.3. מסלול הפטור המלא או החלקי – מסלול זה קובע פטור מלא אם סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה/הדירות אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על סכום של 5,100 ₪ (תקרה 2020).

ולסיכום, כפי שניתן להבין, סוגיית הפחת מסועפת ותלוית סוג הנכס, יום הרכישה, מסלול ההשכרה במהלך השנים וכיצד התייחס הנישום להכנסות מהשכרת הנכס במהלך השנים.

נכתב בשיתוף עם עו"ד רועי עזרא – משרד עורכי דין.

רשות המיסים הידקה את החגורה ולאחרונה יצאו הנחיות לעניין מע"מ בהשכרת דירות AIRBNB  .

השימוש בשירותי השכרת הדירות של Airbnb דרך האתר להשכרת חדרים ובתים לטווח קצר חולל מהפיכה שלמה בתעשיית הנסיעות .

 שניה לפני שתחליטו להעמיד את דירת המגורים שלכם לשימוש  קבלו מספר נקודות חשובות :

כיום הכנסות בגין שכ"ד עד לגובה של 5,030 ₪ בחודש פטורות ממס .

ישנם מסלולים נוספים כגון מסלול 10% ומסלול שולי כאשר ההבדל ביניהם שבמסלול 10% לא ניתן לתבוע הוצאות שוטפות והוצאות פחת לעומת המסלול השולי .

יש לשים לב שכל אחד מהמסלולים שציינו יהיו אך ורק בעבור דירות שהכנסת השכירות בגינם היא למטרת מגורים בלבד .

בגין שכ"ד למגורים בלבד לא משולם אלמנט של מע"מ או תשלום לביטוח לאומי אלא במידה ואין פטור תשלום אך ורק בעבור מס הכנסה .

לעניין מיסוי מקרקעין ישנה השלכה גדולה מאוד שכן כאשר מדובר בדירה אשר שימשה אותנו למגורים בלבד וזוהי דירת המגורים המזכה היחידה שלנו אנו יכולים להנות מפטור מתשלום מס שבח במכירה .

ולכן חשוב להבין שבהשכרה לתיירים או לנופש אפילו שזה לתקופות קצרות בצורה של AIRBNB יש חובה בדיווח ותשלום מיסים .

השכרת הדירה בצורה זו בעצם נחשבת להשכרה שלא למטרת מגורים ולכן הדבר יחשב לעסק ועוסק מסוג זה יהיה עליו להירשם ברשויות המס ולפתוח תיק .

מע"מ –

בתאריך 17/4/2018 יצאה הנחיה למשרדי מע"מ על פיה מי שמשכיר דירת מגורים לטווח הקצר מקיים פעילות עסקית ועליו להירשם כעוסק .

בגין "שירותי האירוח" ישנה אפשרות לפתוח תיק במע"מ כעוסק פטור או כעוסק מורשה וזה בהתאם למחזור ההכנסות של העוסק שכן תקרת הפטור לשנת 2018 בעבור עוסק פטור הינה 99,003 ₪ .

כאשר מדובר בעוסק מורשה על בית העסק לנהל ספרים לפי הפרק החל על הכנסה מסוג זה מתוקף הוראת ניהול ספרים .

תקנה 15 לחוק מע"מ תוקנה ושם נקבע כי  עוסק לא יהא רשאי לנכות מס תשומות על רכישת דירת מגוריו או על בנייתה, כולה או מקצתה, ולא את מס התשומות על השירותים שקיבל לצורך רכישתה או בנייתה אם הדירה משמשת או תשמש גם כמקום עסקו.

 עד לסיום שלב החקיקה מי שמפעיל צימרים , דירות AURBNB  

ירשם במע"מ כעוסק פטור עד שיעבור את מחזור העסקאות של "עוסק פטור ואז יעבור לעוסק מורשה .

נבחנת האפשרות להתקזז על מע"מ ברכישת דירה שמיועדת להשכרות של AIRBNB  כאשר חלק מהקריטריונים יהיו תשלום של ארנונה ומס רכישה כנכס עסקי היתרי עירייה וכו … 

מס הכנסה –

לעניין מס הכנסה הכנסות אלא יהיו מדווחות כהכנסה מעסק ולמי שיש לו הכנסה נוספת משכר עבודה ,הכנסה זו תתווסף למס השולי שלו .

יש לקחת בחשבון תשלום ביטוח לאומי .

כמו כן יש להיות ערים לאפשרות של חיוב מס שבח במכירת דירה כזו שכן הפטור ליחיד חל רק כאשר הדירה שימשה למגורים ולא לעסק.

לאחר מידע זה כל שנותר לכם הוא לקחת בחשבון את נושא המיסוי לקראת הצעת הדירה שלכם להשכרה בצורה של AIRBNB  .

בשנים האחרונות במיוחד אנו רואים הרבה פסקי דין העוסקים בעניין התא המשפחתי לעניין מיסוי מקרקעין "עקרון התא המשפחתי" קובע הן לעניין החבות במס שבח והן לעניין החבות במס רכישה, כי יראו בני זוג וילדיהם מתחת לגיל שמונה עשרה, כמוכר/רוכש אחד. המשמעות היא, שבמקרים מסוימים, כאשר לאחד מבני הזוג ישנה דירה הרשומה על שמו בלבד, נפגעת זכאותו של בן הזוג השני לקבלת פטור ממס שבח או בקבלת הקלה במס רכישה.

לאחרונה פורסם פסק דין נוסף בעניין פס"ד רועי  בלנק נגד מיסוי מקרקעין ת"א ו"ע 18027-10-16 .

העובדות :

העורר ובת זוגתו אורלי שגיב הינם ידועים בציבור משנת 2003 ולהם שלושה ילדים משותפים.

בשנת 2002 רכש המערער דירת מגורים ברחוב קהלת לבוב 22 בת"א (להלן דירה נשוא הערער )אשר מומנה מהון עצמי ומשכנתא ששולמה מחשבון המערער בלבד .

העורר מכר את דירתו בתאריך 22/6/2015 ודרש פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב בטענה כי בזמן מועד המכירה הייתה זו דירתו היחידה .

בהליך גירושין שנעשה בשנת 2001 עברה אורלי יחד עם 2 ילדיה מנשואיה הקודמים לדירה שבבעלות משפחתה של אורלי ברחוב משה קול 13 ת"א ובשנת 2006 רכשה את הדירה ממשפחתה.

.בבעלותה של אורלי דירה נוספת ברחוב מילא בתל אביב אותה היא קיבלה במסגרת גירושיה (להלן: "דירת הגירושין").

העורר, אורלי, ילדיהם, וילדיה של אורלי גרו, בדירה ברחוב קול עד למכירתה בשנת 2015.

ביום 22/5/2011 נחתם בין אורלי לעורר הסכם יחסי ממון (להלן: "הסכם ממון"), שהחיל ביניהם הפרדה רכושית, הן בנוגע לרכוש שנצבר עד לתחילת הקשר בין הצדדים והן

ביחס לרכוש עתידי.

צוין כי, הדירה נשוא הערעור, הינה בבעלותו של העורר בלבד והמשכנתא הרובצת על הדירה משולמת על ידי העורר בלבד.

הדירות ברח' מילא והדירה ברח' קול, הן בבעלות אורלי בלבד והמשכנתא הרובצת על הדירות הנ"ל משולמת על ידי אורלי בלבד.

המשיב טען כי אין לראות בדירה של העורר של דירה יחידה הזכאית לפטור ממס שבח בשל העובדות

שניתן להבחין כי הסכם הממון נחתם לאחר שנים של חיים משותפים ולאחר רכישת הדירה .

אחת הדירות הרשומות על שם אורלי נרכשה לאחר שהשניים כבר היו ידועים בציבור.

וכמו כן העורר התגורר יחד עם בת זוגתו בדירה זו יחד עם שלושת ילדיהם .

הלכה תקדימית ומאוחרת יותר בנושא ניתנה על-ידי בית המשפט העליון בעניין שלמי (ע"א 3178/12), שם נקבע כי עקרון התא המשפחתי מהווה חזקה הניתנת לסתירה, כאשר הנטל לסתור אותה ולהוכיח כי בין בני הזוג קיימת הפרדה רכושית מוטל עליהם.

עוד נקבע, כי הפרדה רכושית זו נלמדת, בראש ובראשונה, מקיום הסכם יחסי ממון ובנוסף מהוכחת קיומה של הפרדה רכושית בפועל.

במקרה זה אכן הסכם הממון נחתם לאחר שנים של חיים משותפים ,אך בית המשפט קבע כי ישנה הפרדה רכושית מוחלטת בין העורר לבין אורלי שהקבלה כבר מראשית הקשר הזוגי בין הצדדים.

בעניין זה אנו סבורים כי הסכם יחסי הממון אמנם נחתם מאוחר, אך הוא משקף את המציאות שקדמה לו, וכי החתימה על הסכם הממון לא נעשתה לצורך תכנון מס בלתי לגיטימי.

בית המשפט בחן את המבחנים הבאים וקבע :

מגורים במשותף –בני הזוג גרו יחדיו בדירתה של הידועה בציבור ברחוב קול ,

העובדה כי אורלי אשר מגיעה ממשפחה עמידה יותר מהעורר ונושאת במרבית התשלומים בגין הדירה בה מתגוררים בני הזוג והוצאות המחיה השוטפות, לא פוגע במקרה זה בהוכחת ההפרדה הרכושית.

מימון משותף  – בית המשפט מצא לנכון לקבוע כי מימון רכישת הדירה, אשר הייתה מוחזקת על ידי חברה משפחתית בבעלות משפחתה של אורלי, מומנה ממקורותיה האישיים של אורלי וממשכנתא ששולמה אך ורק מחשבונה של אורלי.

בית המשפט שוכנע כי העורר לא נשא בתשלומים בגין רכישת דירה ברחוב משה קול.  הדירה שימשה את אורלי עוד בטרם הפכה לידוע בציבור של העורר, רכישת הדירה מומנה על ידה בלבד.

תשלום משכנתא משותף – העורר ואורלי העידו כי דירתה של אורלי ברחוב משה קול, ממומנת באמצעות משכנתא, והעידו כי המימון לכך נעשה על ידי אורלי בלבד מחשבונה האישי, והעורר אינו נוטל חלק במימון משכנתא זו.

נמצא שהעורר אינו משלם את תשלומי המשכנתא אלא אף משתתף בצורה מזערית בהוצאות השוטפות של הבית. הוצגו אסמכתאות לתשלומי משכנתא מחשבונה האישי של אורלי.

 דמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף – העורר קיבל דמי שכירות במהלך השנים אשר נכנסו לחשבונו האישי וגם לאורלי הייתה דירת מגורים נוספת אשר דמי השכירות בגינה נכנסו לחשבונה האישי של אורלי בלבד. לבני הזוג אין חשבון משותף.

ולסיכום בית המשפט החליט כי לעורר רועי בלנק יש את הזכאות לקבל פטור ממס שבח בהתאם לסעיף 49 (ב) לחוק בשל העובדה שנמצאה הפרדה רכושית ברור בין בני הזוג ושדירתו של העורר שייכת לו בלבד .

הטבה במס שבח –

בהתאם לסעיף 62 ניתן להעביר זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו בפטור ממס שבח.

לעניין הגדרת "קרוב" שבסעיף 1 יכול להנות מפטור מקבל המתנה באם נמנה כאחד מאלה:

-בן זוג

(כמן כן ידוע בציבור פס"ד עליזה לבנון )

-הורה\הורי ההורה (סבים)

-צאצא\צאצאי בן זוג ובני הזוגם של כל אחד מאלה .

נקודה חשובה לגבי תיקון 76 – ישנו סייג לגבי העברה במתנה לאח\אחות  כאשר ניתן להנות מפטור מס שבח רק במקרה שבו מדובר על זכות שקיבלו מההורים\הורי ההורים (סבים) ללא תמורה או לחילופין בירושה.

הטבה במס רכישה-

מקבל המתנה ישלם שליש ממס הרכישה שהיה צריך לשלם לו היה רוכש את הדירה וזאת בהתאם למדרגות מס הרכישה שחלות עליו ביום העברת הדירה.

כלומר- כאשר מקבל המתנה שאין בבעלותו דירה נוספת ישלם שליש מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה.

כאשר מקבל המתנה שיש בבעלותו דירה נוספת ישלם שליש מס רכישה לפי מדרגות דירה שנייה (בין 8% ל-10% תלוי בגובה המתנה שהתקבלה)

תקופת צינון-( סעיף 49 (ו) )

בהעברת נכסים במתנה נקבעו תקופות צינון בהן לא ניתן למכור את הדירה אשר התקבלה במתנה לתקופות שונות בכדי להנות מפטור במס שבח יש לעמוד בתנאים הבאים:

*תקופת צינון של 4 שנים – באם מקבל המתנה לא התגורר בדירה.

*תקופת צינון של 3 שנים – באם מקבל המתנה התגורר בדירה.

תקופת צינון לאור רפורמת תקופת המעבר המסתיימת ב-31/12/2017–

במכירת דירה שהתקבלה במתנה בפטור לפי סעיף 62 שבתקופה שבין –    1/8/13-31/12/17

מקבל הדירה לא יכול למכור את הדירה שהתקבלה במתנה בתקופת המעבר במס לפי לינאיר מוטב אלה, המכירה של דירת המגורים תהיה חייבת במס לפי שיעור מס רגיל.

אך, ניתן לאשר מכירה במס לפי לינארי מוטב רק אם נותן המתנה לא מכר 2 דירות בתקופת המעבר במס ליניארי מוטב, רק אז יכול המקבל למכור את דירת המגורים שלו ולהנות ממס לינארי מוטב.

בפועל השומה תצא למוכר הרשום (מקבל המתנה) אך הזכאות לחישוב מס לינארי מוטב תיבחן בהתאם לזכאותו של נותן המתנה.

נקודות חשובות לגבי מתנה בין אחים  על פי מיסוי מקרקעין מתנות בין אחים יהיו חייבות במס .
בתקופת המעבר שמסתיימת ב 31/12/17 לא ניתן להשתמש במס לינארי והמס יהיה מלא .
מינואר 2018 אין מגבלה בשימוש של לינארי מוטב .
לגבי מס הרכישה, למרות שבמס שבח יש חיוב ולא ניתן פטור עדיין ניתן לקבל הקלה בין אחים ולשלם 1/3 מס רכישה .

סיום תקופת המעבר-

במכירה לאחר תקופת המעבר (החל מה-1/1/2018) אין צורך יותר בתקופת צינון שכן אין מגבלה במכירת דירות במס לינארי מוטב.

היתרון בהעברת דירה במתנה –

בהעברת דירות במתנה נשמרת האפשרות לשמירת נכסים במשפחה

כמו כן, חלוקת נכסים בין יורשים כאשר נותן המתנה הינו בחיים יכולה למנוע מחלוקות בירושה.

החיסרון בהעברת דירה במתנה –

מקבלי המתנה יכולים לאבד את זכאותם לקבל הטבות כגון:

תוכנית למשתכן ,מענק למחוסרי דיור ,משכנתא בתנאים מועדפים .

מגבלת תקופת הצינון שיש לעמוד בה .

כמו כן יש לשים לב כי הדירה יוצאת משליטת בעליה.

פרוצדורת דיווח וטפסים –

עסקת מתנה (העברה לקרוב ללא תמורה לפי סעיף 62)

מדובר בעסקה החייבת בדיווח גם אם מדובר בעסקה הפטורה ממס.

יש לבצע את הדיווח על גבי טופס 7000 ולצרף מסמכים המאמתים את נתינת המתנה.

כמו כן,יש לסמן על גבי המש"ח את הרובריקה-בקשה לפטור ממס שבח ע"פ סעיף 62 וכן בקשה להקלת מס רכישה.

הרפורמה לדירות מגורים חישוב המס החל מ 1/1/2014:

מס שבח הוא המס שיש לשלם בגין רווח שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה של מכירת נכס מקרקעין בישראל כלומר גם דירת מגורים או נכס עסקי  .

 ב 1/1/2014 הושקה רפורמה במס השבח שביטלה את מתן הפטור בכל  4 שנים, נשאר הפטור של דירה יחידה כל 18 חודש וכן, נכנס מושג חדש "מרובה דירות" (כל אזרח שיש לו 2 דירות ומעלה).

במאמרי זה אפרט את הפן המיסוי בתקופת המעבר שהחלה מ 1/1/2014-31/12/2017 ולאחריה בלבד ללא התייחסות לפטורים .

עיקרי הרפורמה :

– מוכרים שזוהי דירתם היחידה ימשיכו להנות מפטור ממס שבח .

– תא משפחתי שנמנה על אוכלוסיית מרובי הדירות לא ייהנה מפטור במכירת דירת מגורים, קרי, בוטל הפטור ממס שבח שניתן אחת ל-4 שנים .

– בוטל הפטור ממס שבח לתושבי חוץ.

– נקבעו הוראות למיסוי דירות יוקרה.

– מסלול הפטור לדירת הירושה לא שונה.

– נקבעו הוראות מעבר לתקופה שמיום   1/01/2014-31/12/2017 ( להלן: "תקופת המעבר").

להלן מספר מושגים שיש להכירם –

 "דירה מזכה " דירה המשמשת בעיקרה ובפועל למגורים מעל 50% משטחה .

"מס לינארי "  המס המחושב על פי חלוקה כלומר: מספר הימים אשר עברו מיום הרכישה ועד למכירה כאשר יש לקחת בחשבון את תאריך הרכישה כפול אחוז המס שנקבע כדלקמן :

1/4/1961-6/11/2001 – ישולם מס בשיעור 48% על השבח הריאלי

7/11/2001-31/12/2011- ישולם מס בשיעור 20% על השבח הריאלי .

החל מתאריך 1/1/2012 ואילך יכול מס בשיעור 25% על השח הריאלי .

10% – 31.12.1993  מס אינפלציוני חייב החל מ 1/1/94 פטור .

 "מס לינארי מוטב "– במכירת דירות מגורים מזכות שיום רכישתן קדם ליום המעבר – רכישות לפני 01.01.14 יהיו פטורות ממס (כל המס שיוצא כתוצאה מהחיוב יהיה פטור)  כל השבח שיהיה החל מ 01.01.14 יחויב במס של 25% (חישוב לינארי חדש).הנוסחה לחישוב החלקים היא: משך תקופת האחזקה בדירה המזכה מתאריך: 01.01.14 חלקי/ משך כל תקופת האחזקה של הדירה המזכה כפול X בסך השבח שנוצר כפול X במס 25%.

לדוגמא :

בתקופת המעבר היה לאדם 2 דירות אחת מהם הוא מעוניין למכור בחישוב לינארי מוטב.

הדירה נרכשה ב 1/1/2010 בסכום של 1,000,000 ומכר ב 31/12/2014 בסכום של 2,000,000 .

חישוב המס יהיה : 2,000,000-1,000,000=1,000,000 הרווח .

עד תקופת המעבר יהיה פטור כלומר 4 שנים וחייב מתקופת המעבר ועד המכירה שנה אחת .

כלומר סך תקופת האחזקה הינה 5 שנים .

1,000,000X1/5 * 25% = 50,000 מס לתשלום .

 קביעת שיעור מס מיוחד לשבח הריאלי במכירת דירה חייבת שנרכשה לפני 1/1/2014:

החל מיום 1/1/2014 ("יום המעבר") שונה הסדר הפטור במכירת דירת מגורים מזכה, כך שמעתה הוא ניתן רק במכירת דירה יחידה, נקבעה בחוק הוראה שמטרתה מניעת הטלת מיסוי רטרואקטיבי על תקופה שבה ניתן היה למכור את הדירה בפטור.

ולכן המס על השבח בגין דירות שיום רכישתן קדם ליום המעבר ,יחושב המס על השבח הריאלי באופן לינארי , כך ששבח ריאלי שייוחס לתקופה מיום רכישת הדירה ועד ליום 31/12/13 יהיה פטור ממס

ואילו השבח הריאלי שייוחס מיום 1/1/2014 ועד יום המכירה יחוייב במס בשיעור של 25% כאשר יש לחלק במשך תקופת האחזקה של הדירה המזכה ( להלן חישוב "לינארי מוטב ").

בבואנו לחשב את המס שיש לשלם יש לקחת בחשבון שככול שפרק הזמן ילך ויגדל  מתאריך:  01.01.14 כך יגדל המס אותו יש לשלם וזאת מאחר והחלק של התקופה החייבת במס יגדל ביחס לכלל תקופת האחזקה.

יש לשים לב כי במכירת דירת מגורים ישנה ,שחל עליה החישוב הליניארי החדש ( ואשר תמורתה הושפעה מזכויות בנייה נוספות לא יחול החישוב הליניארי החדש על אותו חלק השווי המיוחס לזכויות הבנייה החייבות במס לפי החישוב הקבוע בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.

במקרה של מכירת דירה שביום רכישתה לא הייתה דירת מגורים מזכה, כגון רכישת "דירה על הנייר" או בניית דירה על קרקע פנויה, יום הרכישה לצורך החישוב הליניארי החדש יהיה יום הרכישה שהיה נקבע באופן רגיל לצורך חישוב השבח, כלומר יום רכישת הקרקע/הדירה על הנייר, וזאת אף אם בניית הדירה הסתיימה לאחר יום המעבר.

התנאים להחלת החישוב הלינארי המוטב :

הוראות המעבר לתקופה 1/1/14-31/12/17 נקבעו בכדי למנוע בטווח הקצר הטבה משמעותית במס למרובי דירות ביחס לדין הקודם (דאז פטור בכל 4 שנים ) .

ובנוסף למנוע מכירה לא מבוקרת בתקופה קצרה ובכדי לאפשר לציבור להיערך לקראת חקיקה חדשה .

א) מוכר (תא משפחתי ) יוכל למכור בתקופת המעבר עד 2 דירות מגורים מזכות בחישוב "לינארי מוטב" .

ב) במכירה הראשונה בתקופת המעבר יכול כל מוכר למכור בחישוב לינארי מוטב.

במכירה השנייה בתקופת המעבר שבגינה יבקש שוב למכור בחישוב לינארי מוטב על המוכר לעמוד בתנאי לפיו הוא לא מכר ב – 4 שנים שקדמו למכירה דירה אחרת בפטור ממס לרבות פטור חלקי .

לדוגמא :

אדם שהחליט ב 31/12/2013 למכור  לפי סעיף 49ב(1) (פטור בכל 4 שנים לפי הדין הישן ) יכול יהיה למכור דירה בלינאריות מוטבת החל מ 1/1/2014 כאשר ירצה למכור דירה נוספת בלינאריות מוטבת יהא עליו להמתין עד ליום 31/12/17 (תום 4 שנים) .

ג) מוכר אשר רוצה למכור את דירתו אשר התקבלה לידיו במתנה .

נקבע כי, מקבל המתנה יוכל למכור את דירת המתנה בחישוב ליניארי חדש, רק אם נותן המתנה לו היה מוכר בעצמו את הדירה באותו מועד היה עומד בתנאי הוראת המעבר .

לדוגמא: היה ונותן המתנה מכר 2 דירות בתקופת המעבר בחישוב ליניארי מוטב , לא יוכל מקבל המתנה למכור את דירת המתנה בחישוב ליניארי מוטב ותקום חבות במס מלא ,חישוב רגיל.

מכירה לאחר תקופת המעבר :

מרובי דירות אשר ימכרו את דירותיהם החל מ 1/1/2018 יכלו למכור בחישוב של "לינארי מוטב" ללא כל הגבלה של כמות דירות , אולם יובהר כי פקיד השומה יכול לקבוע כי היקף המכירות ונסיבותיהן עולות לכדי עסקת אקראי או עסק ולחייב במס הכנסה כהכנסה מעסק .

 מס יסף:

מס יסף – מס על הכנסות גבוהות הכולל רווח ממכירת נדל"ן.

מס יסף חל במכירת דירה ששווי המכירה עולה על 4 מיליון ₪

כלומר: על הכנסתו החייבת של יחיד שעלתה על התקרה של: 803,520 לשנת 2016, בהכנסה נכלל מס שבח למעט מכירת דירת מגורים מזכה שנמכרה בחיוב לינארי בסכום של עד: 4,000,000 ₪ .

יובהר כי במקרה שנמכרת דירת מגורים מזכה בחישוב הליניארי החדש, חלק השבח הריאלי עד יום המעבר הפטור ממס, לא יתווסף להכנסה החייבת לצורך חישוב החבות במס יסף לפי סעיף 121 ב לפקודה.

מיסוי לדירות יוקרה :

נקבע תקרה לפטור בגובה 4,455,000 ₪ כך שהמוכר יהיה זכאי לפטור עד גובה התקרה וכל סכום מעבר לתקרה יחויב במס שבח כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין שהיא דירת מגורים מזכה.

יודגש כי, התקרה הינה לדירה, כלומר במכירת חלק מדירה תינתן תקרה יחסית לפי החלק הנמכר בדירה.

 לדוגמא :

1/1/2010 נרכש בית ב 3,000,000 ₪

1/1/2015 נמכר הבית ב 6,500,000 ₪

כלומר עד יום המעבר עברו 4 שנים בפטור ושנה אחת בתוך תקופת המעבר לפי לינארי מוטב " .

פתרון :

שווי מכירה                  6,500,000

תקרת הפטור               4,455,000

שווי מכירה חייב           2,045,000

חישוב שווי רכישה חלקי                                                                                    3,000,000X2,045,000

6,500,000

שווי רכישה חלקי       943,846

שבח חייב                 1,101,154                                     2,045,000-943,846

1,101,154X1/5* 25% = 55,058 מס לתשלום .

רפורמת חישוב מס לדירות מגורים יצאה לדרך בינואר 2014 ואתה ההקלות במס השבח צומצמו וחישוב המס נעשה מורכב.

כמו כן  בהוראות החוק נקבעו תנאים והתניות נוספות, חשוב ורצוי לקבל ייעוץ פרטני מתאים.

חשוב ורצוי לבחון כדאיות לשימוש במנגנון פריסת מס שבח אשר עלול במקרים מסוימים להחזיר לכם כסף רב .