האם נכס שהוא דירת מגורים אשר נמכר במצב פיזי קשה מאוד עדיין יהיה זכאי לפטור דירת מגורים "המשמשת למגורים לפי טיבה".

פס"ד אסתר מנו 20028-12-14
שניתן בתאריך 11/6/18

העובדות :
בית מגורים ברחוב החורשה 13 בחיפה בשטח של 210מ"ר על מגרש של 520 מ"ר.

על פי גרסת העוררת, היא ובני משפחתה התגוררו במשך שנים רבות בנכס והאב התגורר עד מותו בשנת 1988 לאחר מכן במשך שנים התגורר בדירה אחיה ואז עזב .

עם פטירת הורייה של העוררת הזכויות עברו על שמה ועל אחיה .
אין חולק כי לאחר מות האב הפסיק להתגורר בנכס הוא נותר נטוש ואיש לא גר בו ולא עשה בו שימוש עד היום .

בהתאם לעדותה של העוררת, במהלך השנים, פרצו פולשים לנכס וגרמו לו לנזקים לוונדליזם כלשונה, ועקב מחלוקות בין העוררת לאחיה ולאחר ניסיון לבצע עבודות שיפוץ לבסוף לא נעשה שימוש ומונה לנכס כונס .

בשנת 2013 מכרו האחים את זכויותיהם בדירה.
הנכס נמכר תמורת סך של 4,900,000 ₪ וחלקה של העוררת בתמורה הוא 2,041,660 ₪.
ביקשה העוררת פטור מתשלום מס שבח על פי סעיף 49ב(1) מכירת דירת "מגורים מזכה".

השיב מסמ"ק טען כי על פי בדיקה שערכו הכוללת ביקורת בנכס, וכן קבלת נתונים מעיריית חיפה שלנכס ניתן פטור מארנונה בשל היותו נכס שניזוק, בכך שהוצא צו המכריז על הנכס כמבנה מסוכן ובכך שלנכס אין חיבורי חשמל ומים.

המחלוקת :
דומה שאין כל מחלוקת כי הנכס אינו משמש כעת ולא שימש במשך שנים רבות למגורים.
אין גם כל חולק כי הנכס במצבו אינו ראוי לשמש כיום למגורים שכן חסרים בו מתקנים הכרחיים למגורים כגון מערכות מים וחשמל, חלונות, דלתות, מתקני רחצה, מטבח וכדומה. עם זאת, מצבו הפיזי הנוכחי של הנכס אינו מספיק לשם הכרעה בשאלת הזכות לפטור ממס שבח לדירת מגורים אלא נדרשת בחינה רחבה יותר
הם דירת העוררת היא "דירת מגורים"?

מדובר בנכס שניזוק קשה והוזנח במשך שנים רבות , נותק ממערכות החשמל והמים וניתן לראות שכל אביזרי החשמל והתאורה פורקו.
דלתות הנכס נפרצו, חלונות נשברו וחלק ניכר ממתקני הנכס נהרסו עד כי ניתן לומר כי חסרים בנכס מרבית המתקנים הדרושים למגורים .
בשל מחלוקת בין היורשים לא בוצע שיפוץ .

דעתו של שמאי  שצורפה לתצהיר השבחה, הגיע למסקנה ולפיה "השימוש המיטבי של הנכס הוא בשיקום המבנה ולא בהריסתו" .
אין טענה כי אי פעם נעשה בנכס שימוש אחר פרט למגורים .

אם מתבוננים על הנכס במבט כולל – מגיעים למסקנה כי הנכס על פי טיבו מיועד למגורים.
גם אם כיום הוא לא משמש למגורים וגם אם יש צורך בתיקונים רבים כדי להשמישו, הרי שמדובר בנכס ששימש למגורים ואינו מיועד לשום שימוש אחר.

הואיל והנכס שימוש בעבר כדירת מגורים, אין די בפגיעה הפיסית ובהזנחה כדי להוציא מעמדו כדירת מגורים.

סוף דבר :
ניכר כי המחוקק ביקש לכלול בהגדרת דירת מגורים לא רק דירות המשמשות למגורים אלא גם דירות שלפי טיבן מיועדות למגורים.
לעניין זה השוו מול הגדרת
"דירת מגורים מזכה" בה אף נקבע במפורש כי "יראו תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו[…]כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים". המחוקק לא רק שקבע כי הגדרת דירת מגורים תכלול גם דירה המיועדת למגורים לפי טיבה אלא אף קבע כי אין דרישת סף לאכלוסה בכדי שאותה דירת מגורים תהווה דירת מגורים מזכה.

נטישת הדירה נבעה בשל חילוקי דעות בין היורשים, אך לא שינתה את יעודה או את טיבה של הדירה כדירת מגורים.

לאור האמור החליט השופט כי הדירה משמשת כדירת מגורים לפי טיבה והוראה לרשות המיסים לאשר את הפטור המבוקש.

תמונת אילוסטרציה

הקיץ כבר כאן ואיתו הביקוש לדירות AIRBNB

 

רשות המיסים הידקה את החגורה ולאחרונה יצאו הנחיות לעניין מע"מ בהשכרת דירות AIRBNB  .

השימוש בשירותי השכרת הדירות של Airbnb דרך האתר להשכרת חדרים ובתים לטווח קצר חולל מהפיכה שלמה בתעשיית הנסיעות .

 שניה לפני שתחליטו להעמיד את דירת המגורים שלכם לשימוש  קבלו מספר נקודות חשובות :

כיום הכנסות בגין שכ"ד עד לגובה של 5,030 ₪ בחודש פטורות ממס .

ישנם מסלולים נוספים כגון מסלול 10% ומסלול שולי כאשר ההבדל ביניהם שבמסלול 10% לא ניתן לתבוע הוצאות שוטפות והוצאות פחת לעומת המסלול השולי .

יש לשים לב שכל אחד מהמסלולים שציינו יהיו אך ורק בעבור דירות שהכנסת השכירות בגינם היא למטרת מגורים בלבד .

בגין שכ"ד למגורים בלבד לא משולם אלמנט של מע"מ או תשלום לביטוח לאומי אלא במידה ואין פטור תשלום אך ורק בעבור מס הכנסה .

לעניין מיסוי מקרקעין ישנה השלכה גדולה מאוד שכן כאשר מדובר בדירה אשר שימשה אותנו למגורים בלבד וזוהי דירת המגורים המזכה היחידה שלנו אנו יכולים להנות מפטור מתשלום מס שבח במכירה .

ולכן חשוב להבין שבהשכרה לתיירים או לנופש אפילו שזה לתקופות קצרות בצורה של AIRBNB יש חובה בדיווח ותשלום מיסים .

השכרת הדירה בצורה זו בעצם נחשבת להשכרה שלא למטרת מגורים ולכן הדבר יחשב לעסק ועוסק מסוג זה יהיה עליו להירשם ברשויות המס ולפתוח תיק .

מע"מ –

בתאריך 17/4/2018 יצאה הנחיה למשרדי מע"מ על פיה מי שמשכיר דירת מגורים לטווח הקצר מקיים פעילות עסקית ועליו להירשם כעוסק .

בגין "שירותי האירוח" ישנה אפשרות לפתוח תיק במע"מ כעוסק פטור או כעוסק מורשה וזה בהתאם למחזור ההכנסות של העוסק שכן תקרת הפטור לשנת 2018 בעבור עוסק פטור הינה 99,003 ₪ .

כאשר מדובר בעוסק מורשה על בית העסק לנהל ספרים לפי הפרק החל על הכנסה מסוג זה מתוקף הוראת ניהול ספרים .

 

תקנה 15 לחוק מע"מ תוקנה ושם נקבע כי  עוסק לא יהא רשאי לנכות מס תשומות על רכישת דירת מגוריו או על בנייתה, כולה או מקצתה, ולא את מס התשומות על השירותים שקיבל לצורך רכישתה או בנייתה אם הדירה משמשת או תשמש גם כמקום עסקו.

 

 עד לסיום שלב החקיקה מי שמפעיל צימרים , דירות AURBNB  

ירשם במע"מ כעוסק פטור עד שיעבור את מחזור העסקאות של "עוסק פטור ואז יעבור לעוסק מורשה .

 

נבחנת האפשרות להתקזז על מע"מ ברכישת דירה שמיועדת להשכרות של AIRBNB  כאשר חלק מהקריטריונים יהיו תשלום של ארנונה ומס רכישה כנכס עסקי היתרי עירייה וכו … 

מס הכנסה –

לעניין מס הכנסה הכנסות אלא יהיו מדווחות כהכנסה מעסק ולמי שיש לו הכנסה נוספת משכר עבודה ,הכנסה זו תתווסף למס השולי שלו .

יש לקחת בחשבון תשלום ביטוח לאומי .

כמו כן יש להיות ערים לאפשרות של חיוב מס שבח במכירת דירה כזו שכן הפטור ליחיד חל רק כאשר הדירה שימשה למגורים ולא לעסק.

לאחר מידע זה כל שנותר לכם הוא לקחת בחשבון את נושא המיסוי לקראת הצעת הדירה שלכם להשכרה בצורה של AIRBNB  .

 

כיצד משפיע הפחת -על מס השבח מכירת דירת מגורים ?

פחת הוא סכום המבטא את הירידה בשווי של נכס על פני תקופת הבעלות עליו והשימוש בו .

יש לציין שעל קרקע לא ניתן לתבוע הוצאות פחת, כיוון שקרקע אינה מתבלה. אם קונים מבנה עם קרקע, אזי מייחסים חלק מהעלות לקרקע וחלק למבנה (בדרך כלל היחס הוא 2/3 מבנה ו-1/3 קרקע).

החוק אינו קובע איזה חלק לייחס לקרקע ואיזה חלק למבנה.

יש לשים לב כי לפני הרפורמה שנעשתה לחוק מיסוי מקרקעין כלומר עד 1/1/2014 דירות להשקעה ודירות בכלל יכלו להימכר בפטור ממס שבח בכל 4 שנים מכוח סעיף 49ב(1) ולכן לא היה כלל חשיבות לנושא הפחת ושמירת מסמכים בגין הוצאות בנכס .

כיום אדם המשכיר את דירת ההשקעה שלו עומדות בפניו שלושה מסלולים

מסלול הפטור – כלומר פטור ממס על שכ"ד יחול על הכנסות של עד תקרה 5,030 ₪ לחודש (תקרה לשנת 2018) בדגש על דירות המשמשות למגורים בלבד למעט דירות נופש .

פטור חלקי : אם יש לנו הכנסה משכר דירה גבוהה מ 5,030 ₪ אך נמוך מ 10,060 ניתן להנות מפטור חלקי לדוגמא :

נניח שאנו מקבלים הכנסה משכ"ד בסכום של 6,000 ₪ בחודש כלומר הסכום העובר את סכום הפטור הינו 970 ₪ ולכן נשלם מס רק בעבור הסכום החורג כפול 2 כלומר נשלם מס על 1,940 ₪ בלבד ולא בגין כל ההכנסות על סך 6,000 ₪ .

במקרה הזה המשכיר רשאי לנכות כנגד הסכום החייב במס במידה ובחר במסלול של מס שולי הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה יש לשים לב כי ההוצאות יותרו כיחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר דירה, לבין סך ההכנסה משכר דירה .

 

מסלול 10% – במסלול זה ישולם מס בגין כל ההכנסות משכ"ד בשיעור של 10% בלבד

במסלול זה לא ניתן לקזז הוצאות הקשורות לטיפול בדירת המגורים .

מסלול שולי – במסלול זה ישולם המס לפי המס השולי שלנו כלומר נוסיף את סך ההכנסות משכ"ד שלנו לסך ההכנסות האחרות שלנו ונשלם מס בהתאם למדרגות המס שלנו .

חשוב להדגיש כי במסלול זה ניתן ורצוי לקזז מהכנסות השכירות את ההוצאות השוטפות הקשורות בנכס כמו דמי תיווך, תיקונים שוטפים, שכ"ט טיפול יועץ מס ועוד ,,,, ובנוסף פחת בעבור הנכס ללא מרכיב הקרקע .

ניתן לראות שבכל מסלול של פטור מלא וכמו כן במסלול של 10% לא ניתן לתבוע הוצאה של פחת !!!

אך בואנו למכור את דירת ההשקעה שלנו ולא משנה באיזה מסלול בחרנו

סעיף 122 (ג) לחוק קובע כי לחישוב השבח בעת מכירת הדירה המושכרת, ולפיהן יש להוסיף לשווי המכירה של הדירה את הסכום המרבי של הפחת שניתן היה לנכותו .

ולכן עלינו לעשות חישוב של הפחת באופן רטרואקטיבי בגין הכנסות השכירות שהתקבלו במהלך כל שנות ההחזקה בדירה .

הדבר יביא לתוצאת מס של שבח גדולה יותר .

אך איך זה יתכן שבמסלול של פטור ושל 10% בהם לא ניתן היה לנכות הוצאה של פחת יהיה עלינו לקחת את ההוצאה לעניין מכירת הנכס ?

על פי עמדת רשות המיסים והוראות הביצוע 5/2007

במסלול הפטור וגם שיעור המס המיוחד שקבע המחוקק 10% על הכנסה בגין שכר דירה ,

מגלם בתוכו הכרה של ההוצאות השוטפות ובתוכם הפחת.

מסיבה זו, מתווסף הפחת לשווי המכירה .

מספר דגשים :

הפחת יחושב בשיעור של 2% מערך המבנה כולו .*

ההוראה לא תחול על מכירת דירת מגורים שהייתה בשימושו הפרטי של המוכר ובני משפחתו בכל *

תקופת ההחזקה .

יש לבצע בדיקה האם בשנים מסוימות הדירה עמדה ריקה , או האם הושכרה לעסק .

לכן יש לגזור את סכום הפחת שינוכה במכירתה, לפי אופי השימוש בכל תקופה .

את חישוב הפחת הרעיוני יש להפחית משווי הרכישה רק ביחס למכירות דירות מגורים שנעשו לאחר פרסומה לציבור של אותה הוראה (27 לפברואר 2007) ורק ביחס לרכיב הפחת הרעיוני שזכאי הנישום החל מאותו יום ואילך בלבד .

 

ערכתם הסכם ממון לאחר שנים של חיים משותפים יחד, גרתם במגורים משותפים בדירה של אחת מבן הזוג , מיסוי מקרקעין עדיין עשוי לראות בכם כבעלי דירות נפרדות לצורך מיסוי

בשנים האחרונות במיוחד אנו רואים הרבה פסקי דין העוסקים בעניין התא המשפחתי לעניין מיסוי מקרקעין "עקרון התא המשפחתי" קובע הן לעניין החבות במס שבח והן לעניין החבות במס רכישה, כי יראו בני זוג וילדיהם מתחת לגיל שמונה עשרה, כמוכר/רוכש אחד. המשמעות היא, שבמקרים מסוימים, כאשר לאחד מבני הזוג ישנה דירה הרשומה על שמו בלבד, נפגעת זכאותו של בן הזוג השני לקבלת פטור ממס שבח או בקבלת הקלה במס רכישה.

 

לאחרונה פורסם פסק דין נוסף בעניין פס"ד רועי  בלנק נגד מיסוי מקרקעין ת"א ו"ע 18027-10-16 .

העובדות :

העורר ובת זוגתו אורלי שגיב הינם ידועים בציבור משנת 2003 ולהם שלושה ילדים משותפים.

 

בשנת 2002 רכש המערער דירת מגורים ברחוב קהלת לבוב 22 בת"א (להלן דירה נשוא הערער )אשר מומנה מהון עצמי ומשכנתא ששולמה מחשבון המערער בלבד .

העורר מכר את דירתו בתאריך 22/6/2015 ודרש פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב בטענה כי בזמן מועד המכירה הייתה זו דירתו היחידה .

בהליך גירושין שנעשה בשנת 2001 עברה אורלי יחד עם 2 ילדיה מנשואיה הקודמים לדירה שבבעלות משפחתה של אורלי ברחוב משה קול 13 ת"א ובשנת 2006 רכשה את הדירה ממשפחתה.

.בבעלותה של אורלי דירה נוספת ברחוב מילא בתל אביב אותה היא קיבלה במסגרת גירושיה (להלן: "דירת הגירושין").

העורר, אורלי, ילדיהם, וילדיה של אורלי גרו, בדירה ברחוב קול עד למכירתה בשנת 2015.

ביום 22/5/2011 נחתם בין אורלי לעורר הסכם יחסי ממון (להלן: "הסכם ממון"), שהחיל ביניהם הפרדה רכושית, הן בנוגע לרכוש שנצבר עד לתחילת הקשר בין הצדדים והן

ביחס לרכוש עתידי.

צוין כי, הדירה נשוא הערעור, הינה בבעלותו של העורר בלבד והמשכנתא הרובצת על הדירה משולמת על ידי העורר בלבד.

הדירות ברח' מילא והדירה ברח' קול, הן בבעלות אורלי בלבד והמשכנתא הרובצת על הדירות הנ"ל משולמת על ידי אורלי בלבד.

 

המשיב טען כי אין לראות בדירה של העורר של דירה יחידה הזכאית לפטור ממס שבח בשל העובדות

שניתן להבחין כי הסכם הממון נחתם לאחר שנים של חיים משותפים ולאחר רכישת הדירה .

אחת הדירות הרשומות על שם אורלי נרכשה לאחר שהשניים כבר היו ידועים בציבור.

וכמו כן העורר התגורר יחד עם בת זוגתו בדירה זו יחד עם שלושת ילדיהם .

הלכה תקדימית ומאוחרת יותר בנושא ניתנה על-ידי בית המשפט העליון בעניין שלמי (ע"א 3178/12), שם נקבע כי עקרון התא המשפחתי מהווה חזקה הניתנת לסתירה, כאשר הנטל לסתור אותה ולהוכיח כי בין בני הזוג קיימת הפרדה רכושית מוטל עליהם.

עוד נקבע, כי הפרדה רכושית זו נלמדת, בראש ובראשונה, מקיום הסכם יחסי ממון ובנוסף מהוכחת קיומה של הפרדה רכושית בפועל.

 

במקרה זה אכן הסכם הממון נחתם לאחר שנים של חיים משותפים ,אך בית המשפט קבע כי ישנה הפרדה רכושית מוחלטת בין העורר לבין אורלי שהקבלה כבר מראשית הקשר הזוגי בין הצדדים.

בעניין זה אנו סבורים כי הסכם יחסי הממון אמנם נחתם מאוחר, אך הוא משקף את המציאות שקדמה לו, וכי החתימה על הסכם הממון לא נעשתה לצורך תכנון מס בלתי לגיטימי.

 

בית המשפט בחן את המבחנים הבאים וקבע :

מגורים במשותף –בני הזוג גרו יחדיו בדירתה של הידועה בציבור ברחוב קול ,

העובדה כי אורלי אשר מגיעה ממשפחה עמידה יותר מהעורר ונושאת במרבית התשלומים בגין הדירה בה מתגוררים בני הזוג והוצאות המחיה השוטפות, לא פוגע במקרה זה בהוכחת ההפרדה הרכושית.

 

מימון משותף  – בית המשפט מצא לנכון לקבוע כי מימון רכישת הדירה, אשר הייתה מוחזקת על ידי חברה משפחתית בבעלות משפחתה של אורלי, מומנה ממקורותיה האישיים של אורלי וממשכנתא ששולמה אך ורק מחשבונה של אורלי.

בית המשפט שוכנע כי העורר לא נשא בתשלומים בגין רכישת דירה ברחוב משה קול.  הדירה שימשה את אורלי עוד בטרם הפכה לידוע בציבור של העורר, רכישת הדירה מומנה על ידה בלבד.

 

תשלום משכנתא משותף – העורר ואורלי העידו כי דירתה של אורלי ברחוב משה קול, ממומנת באמצעות משכנתא, והעידו כי המימון לכך נעשה על ידי אורלי בלבד מחשבונה האישי, והעורר אינו נוטל חלק במימון משכנתא זו.

נמצא שהעורר אינו משלם את תשלומי המשכנתא אלא אף משתתף בצורה מזערית בהוצאות השוטפות של הבית. הוצגו אסמכתאות לתשלומי משכנתא מחשבונה האישי של אורלי.

 

 דמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף – העורר קיבל דמי שכירות במהלך השנים אשר נכנסו לחשבונו האישי וגם לאורלי הייתה דירת מגורים נוספת אשר דמי השכירות בגינה נכנסו לחשבונה האישי של אורלי בלבד. לבני הזוג אין חשבון משותף.

 

ולסיכום בית המשפט החליט כי לעורר רועי בלנק יש את הזכאות לקבל פטור ממס שבח בהתאם לסעיף 49 (ב) לחוק בשל העובדה שנמצאה הפרדה רכושית ברור בין בני הזוג ושדירתו של העורר שייכת לו בלבד .

לאן פונה מיסוי שוק הנדל"ן בארץ ומה מחכה לנו עכשיו

כידוע ב 6/8/17 קבעו שופטי בג"ץ כי חוק מס דירה שלישית  יבוטל וזאת בשל פגם שנפל בהליך חקיקתו.

מטרת החוק הייתה מצד אחד , הגדלת ההכנסות ממיסים ומצד שני, בעצם לעודד מכירה של דירות למי שבבעלותו 249% אחזקה בדירות ע"י מצד אחד סנקציה של הטלת מס בגובה של 1% מס משווי הדירה ומצד שני חילקו מענקים למי שמכר את דירתו עד 1/10/17.

אז לאן בכל זאת יפנה מיסוי שוק הנדל"ן ומהיכן יכול האוצר לגבות את המס ?

נכון להיום יש 3 חלופות מיסוי בחוק –

חלופה ראשונה דירות שסכום ההכנסה הכוללת מהם לא עולה על 5010 ₪ בחודש היום פטורות ממס.

חלופה שנייה הינה מס של 10% מסך הכנסות שכ"ד מבלי לקחת בחשבון את ההוצאות הקיימות בדירה בגין השכרתה.

חלופה שלישית הינה מיסוי לפי האחוז השולי ובניכוי הוצאות פחת והוצאות הקיימות בדירת המגורים לשם השכרתה.

כלומר, בעל נכס יחשב את סך ההכנסות שהוא מקבל משכ"ד ומהם יפחית את הוצאות

השיפוץ, תיווך, דמי ניהול, פחת וכדומה ואת אותו סכום יצרף לסך הכנסתו הכוללת ממקורות הכנסה אחרים וימוסה לפי מדרגות המס בהם הוא חייב, אך שימו לב לא פחות ממדרגת מס של 31%.

לכן כאשר מדובר בהכנסה פאסיבית ניתן להנות מפטור או ממדרגת מס נמוכה כמו 10%.

אז איך פחות אנשים ישקיעו בנדל"ן שכן כיום לא נמצא אפיק השקעה מניב יותר מזה .

אולי התשובה תמונה בביטול תקרת הפטור לדירות מגורים הקיימת כיום והמס יחול  מהשקל הראשון  .

לחילופין – ביטול הפטור להכנסה עד 5,010 ₪, העלאת המס מ 10% ל 12%!!

כיום כאשר אנחנו רואים מצב של אנשים שמחזיקים כמות כל כך גדולה של דירות ועדיין נהנים מתשלום מס מופחת של רק 10% אולי שם נמצאת התשובה ומיסוי אגרסיבי יותר ושינוי סיווג יגרום לאנשים למכור את דירותיהם .

 

אז מה יקרה אם רשות המיסים תחליט לחוקק חוק שבו תגדיר את סכום ההכנסות משכר דירה שהופך את ההכנסה להכנסה מעסק .

ואולי בכלל יהיה מדובר על חוק כמותי אשר יחליט שמכמות מסויימת שאדם מחזיק בדירות מגורים הכנסתו תהפוך להכנסה מעסק .

אז מתיי ובאיזה שלב ניתן לבחון את אותן ההכנסות ולקבוע שבכלל מדובר בהכנסה מעסק?

הואיל והפקודה אינה מגדירה מהו "עסק" כמשמעותו  בסעיף 2(1) יש ליישם ולבחון את מבחני העזר שפותחו בפסיקה.

יש לבחון את המבחן הבקיאות, מנגנוני ההשבחה והשיווק ,כמותי ומבחן העל .

כאשר מדובר על הכנסה מעסק כידוע, במקרה כזה לא ניתן להנות כמו היום מהפטור הקיים או ממדרגת ה-10%.

לאחרונה נתקלנו במספר פסקי דין שדנו בעניין פס"ד שרגא בירן ופס"ד יהל .

בפס"ד שרגא בירן מדובר באדם שברשותו מספר רב של דירות ובסכום כולל גבוהה במיוחד בכדי להחליט האם מדובר בהכנסה מעסק יש לבחון האם פועלים מספר מנגנונים:

מבחן הידע והבקיאות

בפס"ד שרגא בירן מדובר בעו"ד שתחום מקצועו הינו פיתוח שכונות ופרויקטים של נדל"ן ושם דנו בעניין הבקיאות.

על אותו מבחן בקיאות טען עו"ד בירן כי הוא עו"ד המומחה להפשרת קרקעות ולכן אין לייחס לו ידע ובקיאות בתחום השכרת דירות.

בחלק מהפרויקטים שהסתיימו בהצלחה מר בירן קיבל במקום כסף מלקוחותיו ניתנה תמורה השווה כסף-כלומר, בצורת העברת זכויות בדירות המגורים על שם בירן .

מבחן המנגנון

מר בירן טען כי לא הוא עסק בהשכרת הדירות אלא השקיע את זמנו ומרצו במשרד עו"ד שלו.

מי שטיפל בעבורו בדירות היה מר סלבין אחיה של כלתו .

אמנם מדובר באדם שבמקצועו הוא קבלן אך אינו בקיא במיוחד לעניין השכרת דירות

מה שהתחיל בטיפול מתוך יחסי ידידות וקרבה משפחתית ולבסוף הפך לטיפול שהיה עיסוק צדדי שלו שבגינו התקבל שכר נמוך יחסית בטיפול בדירות מגורים בנווה צדק.

בהכנסות שכר דירה בירושלים המזכירה טיפלה בשכ"ט של השוכרים.

מר בירן טען כי ההכנסה מהדירות היא הכנסה פאסיבית מנכס בית ואין ולא הייתה כוונה להקים ולנהל עסק של השכרת דירות.

עוד דרך לבחון את סוג ההכנסה היא האם ישנם השבחות בדירות המגורים שכן אם אכן מדובר בהכנסה מעסק לרוב אדם ישקיע בעסק שלו וישביח אותו .

מבחן כמותי

בפס"ד יהל היה מדובר באם ושני בניה שבבעלותם 120 דירות מגורים בת"א מתוכם 110 מושכרות .

פס"ד קבע כי היקף הדירות גדול ודורש טיפול רציף לאורך כל השנה .

בניהול שוטף ועריכת חוזי השכרה ואחזקת אנשי מקצוע לטיפול שוטף ואחזקה .

מדובר בפעילות רבה שהייתה סביב פרסום והשיווק של השכרת הנכסים ,

בית המשפט קבע כי ההיקף הכמותי של פעילות נכנסה הגיע לכדי עסק .

אז לאן רשות המיסים תנהיג את מיסוי שוק הנדל"ן ?

האם מבחן הכמות הוא שיקבע ?

האם יהיה רף עליון ורף תחתון של כמות דירות אשר מבחינתם יקבעו כי הדבר מגיע לכדי עסק?

ואולי בכלל הסכום מסך הכנסות שכ"ד למגורים הוא זה שיקבע האם הדבר מגיע לכדי עסק.

ואולי אין כלל מדובר בכמות היתכן שרשות המיסים תחליט שסכום ההכנסה הוא זה שיקבע את סיווג ההכנסה .

ש לב גם כאן יכולה להיות בעיה שכן סכום הכנסה שנתי של 4 דירות ביבנה יכול להיות זהה לסכום הכנסה שנתי של פנטהוז אחד בלב תל אביב במגדל יוקרה .

ואז באמת ניתן לאמר שאותו פנטהוז דורש מבעליו אותו כמות זמן השקעה של חוזים טיפול תחזוקה שוטפת ומאמצים שיש להשקיע לשם השכרתו כמו הטיפול של 4 דירות ביבנה .

מבחן העל

מבחן שזכה לכינוי מבחן הגג כלומר כל אחד מהמבחנים הנ"ל שלעצמו אינו מספיק או הכרתו על מנת לקבוע את סיווג ההכנסה כפאסיבי או כעסקי וכל מקרה נבחן לגופו .

ובעבור כל אחד מהמבחנים התגבשה החלטה מסוימת אך מבחן העל יכול לשנות את התוצאה ובמסגרת מבחן זה יש לבחון את נסיבות הרכישה והמכירה .

יש לבחון האם לבעל הנכסים יש הכנסה עיקרית נוספת או האם הכנסתו היא אך ורק מהכנסות שכ"ד למגורים שכן במצב שהכנסותיו הם משכ"ד בלבד יהיה קשה לטעון שלא מדובר בהכנסות מעסק .

בשנים האחרונות שוק הנדל"ן עובר שינויים רבים והכל כל כך דינמי וכולם מייחלים למצוא את הנוסחה להפסיק את עליית מחירי הדירות והשכירות ואולי התשובה לא נמצאת במיסוי אלא בהגדלת ההיצע ?

מתנות -פטור בגין מתנה לקרוב

הטבה במס שבח –

בהתאם לסעיף 62 ניתן להעביר זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו בפטור ממס שבח.

לעניין הגדרת "קרוב" שבסעיף 1 יכול להנות מפטור מקבל המתנה באם נמנה כאחד מאלה:

-בן זוג

(כמן כן ידוע בציבור פס"ד עליזה לבנון )

-הורה\הורי ההורה (סבים)

-צאצא\צאצאי בן זוג ובני הזוגם של כל אחד מאלה .

נקודה חשובה לגבי תיקון 76 – ישנו סייג לגבי העברה במתנה לאח\אחות  כאשר ניתן להנות מפטור מס שבח רק במקרה שבו מדובר על זכות שקיבלו מההורים\הורי ההורים (סבים) ללא תמורה או לחילופין בירושה.

הטבה במס רכישה-

מקבל המתנה ישלם שליש ממס הרכישה שהיה צריך לשלם לו היה רוכש את הדירה וזאת בהתאם למדרגות מס הרכישה שחלות עליו ביום העברת הדירה.

כלומר- כאשר מקבל המתנה שאין בבעלותו דירה נוספת ישלם שליש מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה.

כאשר מקבל המתנה שיש בבעלותו דירה נוספת ישלם שליש מס רכישה לפי מדרגות דירה שנייה (בין 8% ל-10% תלוי בגובה המתנה שהתקבלה)

תקופת צינון-( סעיף 49 (ו) )

בהעברת נכסים במתנה נקבעו תקופות צינון בהן לא ניתן למכור את הדירה אשר התקבלה במתנה לתקופות שונות בכדי להנות מפטור במס שבח יש לעמוד בתנאים הבאים:

*תקופת צינון של 4 שנים – באם מקבל המתנה לא התגורר בדירה.

*תקופת צינון של 3 שנים – באם מקבל המתנה התגורר בדירה.

תקופת צינון לאור רפורמת תקופת המעבר המסתיימת ב-31/12/2017

במכירת דירה שהתקבלה במתנה בפטור לפי סעיף 62 שבתקופה שבין –    1/8/13-31/12/17

מקבל הדירה לא יכול למכור את הדירה שהתקבלה במתנה בתקופת המעבר במס לפי לינאיר מוטב אלה, המכירה של דירת המגורים תהיה חייבת במס לפי שיעור מס רגיל.

אך, ניתן לאשר מכירה במס לפי לינארי מוטב רק אם נותן המתנה לא מכר 2 דירות בתקופת המעבר במס ליניארי מוטב, רק אז יכול המקבל למכור את דירת המגורים שלו ולהנות ממס לינארי מוטב.

בפועל השומה תצא למוכר הרשום (מקבל המתנה) אך הזכאות לחישוב מס לינארי מוטב תיבחן בהתאם לזכאותו של נותן המתנה.

נקודות חשובות לגבי מתנה בין אחים  על פי מיסוי מקרקעין מתנות בין אחים יהיו חייבות במס .
בתקופת המעבר שמסתיימת ב 31/12/17 לא ניתן להשתמש במס לינארי והמס יהיה מלא .
מינואר 2018 אין מגבלה בשימוש של לינארי מוטב .
לגבי מס הרכישה, למרות שבמס שבח יש חיוב ולא ניתן פטור עדיין ניתן לקבל הקלה בין אחים ולשלם 1/3 מס רכישה .

סיום תקופת המעבר-

במכירה לאחר תקופת המעבר (החל מה-1/1/2018) אין צורך יותר בתקופת צינון שכן אין מגבלה במכירת דירות במס לינארי מוטב.

היתרון בהעברת דירה במתנה –

 

בהעברת דירות במתנה נשמרת האפשרות לשמירת נכסים במשפחה

כמו כן, חלוקת נכסים בין יורשים כאשר נותן המתנה הינו בחיים יכולה למנוע מחלוקות בירושה.

החיסרון בהעברת דירה במתנה –

מקבלי המתנה יכולים לאבד את זכאותם לקבל הטבות כגון:

תוכנית למשתכן ,מענק למחוסרי דיור ,משכנתא בתנאים מועדפים .

מגבלת תקופת הצינון שיש לעמוד בה .

כמו כן יש לשים לב כי הדירה יוצאת משליטת בעליה.

פרוצדורת דיווח וטפסים –

עסקת מתנה (העברה לקרוב ללא תמורה לפי סעיף 62)

מדובר בעסקה החייבת בדיווח גם אם מדובר בעסקה הפטורה ממס.

יש לבצע את הדיווח על גבי טופס 7000 ולצרף מסמכים המאמתים את נתינת המתנה.

כמו כן,יש לסמן על גבי המש"ח את הרובריקה-בקשה לפטור ממס שבח ע"פ סעיף 62 וכן בקשה להקלת מס רכישה.

 

רפורמת המס בדירות מגורים

הרפורמה לדירות מגורים חישוב המס החל מ 1/1/2014:

מס שבח הוא המס שיש לשלם בגין רווח שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה של מכירת נכס מקרקעין בישראל כלומר גם דירת מגורים או נכס עסקי  .

 ב 1/1/2014 הושקה רפורמה במס השבח שביטלה את מתן הפטור בכל  4 שנים, נשאר הפטור של דירה יחידה כל 18 חודש וכן, נכנס מושג חדש "מרובה דירות" (כל אזרח שיש לו 2 דירות ומעלה).

במאמרי זה אפרט את הפן המיסוי בתקופת המעבר שהחלה מ 1/1/2014-31/12/2017 ולאחריה בלבד ללא התייחסות לפטורים .

עיקרי הרפורמה :

– מוכרים שזוהי דירתם היחידה ימשיכו להנות מפטור ממס שבח .

– תא משפחתי שנמנה על אוכלוסיית מרובי הדירות לא ייהנה מפטור במכירת דירת מגורים, קרי, בוטל הפטור ממס שבח שניתן אחת ל-4 שנים .

– בוטל הפטור ממס שבח לתושבי חוץ.

– נקבעו הוראות למיסוי דירות יוקרה.

– מסלול הפטור לדירת הירושה לא שונה.

– נקבעו הוראות מעבר לתקופה שמיום   1/01/2014-31/12/2017 ( להלן: "תקופת המעבר").

להלן מספר מושגים שיש להכירם –

 "דירה מזכה " דירה המשמשת בעיקרה ובפועל למגורים מעל 50% משטחה .

"מס לינארי "  המס המחושב על פי חלוקה כלומר: מספר הימים אשר עברו מיום הרכישה ועד למכירה כאשר יש לקחת בחשבון את תאריך הרכישה כפול אחוז המס שנקבע כדלקמן :

1/4/1961-6/11/2001 – ישולם מס בשיעור 48% על השבח הריאלי

7/11/2001-31/12/2011- ישולם מס בשיעור 20% על השבח הריאלי .

החל מתאריך 1/1/2012 ואילך יכול מס בשיעור 25% על השח הריאלי .

10% – 31.12.1993  מס אינפלציוני חייב החל מ 1/1/94 פטור .

 "מס לינארי מוטב "– במכירת דירות מגורים מזכות שיום רכישתן קדם ליום המעבר – רכישות לפני 01.01.14 יהיו פטורות ממס (כל המס שיוצא כתוצאה מהחיוב יהיה פטור)  כל השבח שיהיה החל מ 01.01.14 יחויב במס של 25% (חישוב לינארי חדש).הנוסחה לחישוב החלקים היא: משך תקופת האחזקה בדירה המזכה מתאריך: 01.01.14 חלקי/ משך כל תקופת האחזקה של הדירה המזכה כפול X בסך השבח שנוצר כפול X במס 25%.

 

לדוגמא :

בתקופת המעבר היה לאדם 2 דירות אחת מהם הוא מעוניין למכור בחישוב לינארי מוטב.

הדירה נרכשה ב 1/1/2010 בסכום של 1,000,000 ומכר ב 31/12/2014 בסכום של 2,000,000 .

חישוב המס יהיה : 2,000,000-1,000,000=1,000,000 הרווח .

עד תקופת המעבר יהיה פטור כלומר 4 שנים וחייב מתקופת המעבר ועד המכירה שנה אחת .

כלומר סך תקופת האחזקה הינה 5 שנים .

1,000,000X1/5 * 25% = 50,000 מס לתשלום .

 

 קביעת שיעור מס מיוחד לשבח הריאלי במכירת דירה חייבת שנרכשה לפני 1/1/2014:

החל מיום 1/1/2014 ("יום המעבר") שונה הסדר הפטור במכירת דירת מגורים מזכה, כך שמעתה הוא ניתן רק במכירת דירה יחידה, נקבעה בחוק הוראה שמטרתה מניעת הטלת מיסוי רטרואקטיבי על תקופה שבה ניתן היה למכור את הדירה בפטור.

ולכן המס על השבח בגין דירות שיום רכישתן קדם ליום המעבר ,יחושב המס על השבח הריאלי באופן לינארי , כך ששבח ריאלי שייוחס לתקופה מיום רכישת הדירה ועד ליום 31/12/13 יהיה פטור ממס

ואילו השבח הריאלי שייוחס מיום 1/1/2014 ועד יום המכירה יחוייב במס בשיעור של 25% כאשר יש לחלק במשך תקופת האחזקה של הדירה המזכה ( להלן חישוב "לינארי מוטב ").

בבואנו לחשב את המס שיש לשלם יש לקחת בחשבון שככול שפרק הזמן ילך ויגדל  מתאריך:  01.01.14 כך יגדל המס אותו יש לשלם וזאת מאחר והחלק של התקופה החייבת במס יגדל ביחס לכלל תקופת האחזקה.

יש לשים לב כי במכירת דירת מגורים ישנה ,שחל עליה החישוב הליניארי החדש ( ואשר תמורתה הושפעה מזכויות בנייה נוספות לא יחול החישוב הליניארי החדש על אותו חלק השווי המיוחס לזכויות הבנייה החייבות במס לפי החישוב הקבוע בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.

 

במקרה של מכירת דירה שביום רכישתה לא הייתה דירת מגורים מזכה, כגון רכישת "דירה על הנייר" או בניית דירה על קרקע פנויה, יום הרכישה לצורך החישוב הליניארי החדש יהיה יום הרכישה שהיה נקבע באופן רגיל לצורך חישוב השבח, כלומר יום רכישת הקרקע/הדירה על הנייר, וזאת אף אם בניית הדירה הסתיימה לאחר יום המעבר.

 

התנאים להחלת החישוב הלינארי המוטב :

הוראות המעבר לתקופה 1/1/14-31/12/17 נקבעו בכדי למנוע בטווח הקצר הטבה משמעותית במס למרובי דירות ביחס לדין הקודם (דאז פטור בכל 4 שנים ) .

ובנוסף למנוע מכירה לא מבוקרת בתקופה קצרה ובכדי לאפשר לציבור להיערך לקראת חקיקה חדשה .

א) מוכר (תא משפחתי ) יוכל למכור בתקופת המעבר עד 2 דירות מגורים מזכות בחישוב "לינארי מוטב" .

ב) במכירה הראשונה בתקופת המעבר יכול כל מוכר למכור בחישוב לינארי מוטב.

במכירה השנייה בתקופת המעבר שבגינה יבקש שוב למכור בחישוב לינארי מוטב על המוכר לעמוד בתנאי לפיו הוא לא מכר ב – 4 שנים שקדמו למכירה דירה אחרת בפטור ממס לרבות פטור חלקי .

 

לדוגמא :

אדם שהחליט ב 31/12/2013 למכור  לפי סעיף 49ב(1) (פטור בכל 4 שנים לפי הדין הישן ) יכול יהיה למכור דירה בלינאריות מוטבת החל מ 1/1/2014 כאשר ירצה למכור דירה נוספת בלינאריות מוטבת יהא עליו להמתין עד ליום 31/12/17 (תום 4 שנים) .

ג) מוכר אשר רוצה למכור את דירתו אשר התקבלה לידיו במתנה .

נקבע כי, מקבל המתנה יוכל למכור את דירת המתנה בחישוב ליניארי חדש, רק אם נותן המתנה לו היה מוכר בעצמו את הדירה באותו מועד היה עומד בתנאי הוראת המעבר .

לדוגמא: היה ונותן המתנה מכר 2 דירות בתקופת המעבר בחישוב ליניארי מוטב , לא יוכל מקבל המתנה למכור את דירת המתנה בחישוב ליניארי מוטב ותקום חבות במס מלא ,חישוב רגיל.

מכירה לאחר תקופת המעבר :

מרובי דירות אשר ימכרו את דירותיהם החל מ 1/1/2018 יכלו למכור בחישוב של "לינארי מוטב" ללא כל הגבלה של כמות דירות , אולם יובהר כי פקיד השומה יכול לקבוע כי היקף המכירות ונסיבותיהן עולות לכדי עסקת אקראי או עסק ולחייב במס הכנסה כהכנסה מעסק .

 מס יסף:

מס יסף – מס על הכנסות גבוהות הכולל רווח ממכירת נדל"ן.

מס יסף חל במכירת דירה ששווי המכירה עולה על 4 מיליון ₪

כלומר: על הכנסתו החייבת של יחיד שעלתה על התקרה של: 803,520 לשנת 2016, בהכנסה נכלל מס שבח למעט מכירת דירת מגורים מזכה שנמכרה בחיוב לינארי בסכום של עד: 4,000,000 ₪ .

יובהר כי במקרה שנמכרת דירת מגורים מזכה בחישוב הליניארי החדש, חלק השבח הריאלי עד יום המעבר הפטור ממס, לא יתווסף להכנסה החייבת לצורך חישוב החבות במס יסף לפי סעיף 121 ב לפקודה.

 

מיסוי לדירות יוקרה :

נקבע תקרה לפטור בגובה 4,455,000 ₪ כך שהמוכר יהיה זכאי לפטור עד גובה התקרה וכל סכום מעבר לתקרה יחויב במס שבח כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין שהיא דירת מגורים מזכה.

יודגש כי, התקרה הינה לדירה, כלומר במכירת חלק מדירה תינתן תקרה יחסית לפי החלק הנמכר בדירה.

 לדוגמא :

1/1/2010 נרכש בית ב 3,000,000 ₪

1/1/2015 נמכר הבית ב 6,500,000 ₪

כלומר עד יום המעבר עברו 4 שנים בפטור ושנה אחת בתוך תקופת המעבר לפי לינארי מוטב " .

פתרון :

שווי מכירה                  6,500,000

תקרת הפטור               4,455,000

שווי מכירה חייב           2,045,000

חישוב שווי רכישה חלקי                                                                                    3,000,000X2,045,000

6,500,000

שווי רכישה חלקי       943,846

שבח חייב                 1,101,154                                     2,045,000-943,846

1,101,154X1/5* 25% = 55,058 מס לתשלום .

רפורמת חישוב מס לדירות מגורים יצאה לדרך בינואר 2014 ואתה ההקלות במס השבח צומצמו וחישוב המס נעשה מורכב.

כמו כן  בהוראות החוק נקבעו תנאים והתניות נוספות, חשוב ורצוי לקבל ייעוץ פרטני מתאים.

חשוב ורצוי לבחון כדאיות לשימוש במנגנון פריסת מס שבח אשר עלול במקרים מסוימים להחזיר לכם כסף רב .

 

מס רכישה